Спочатку встановлена градація: вся нерухомість поділяється на житлову і комерційну. Але сьогодні все інакше. Існує і така категорія, як комерційне житло. Інша назва – апартаменти. Що це таке? Які плюси і мінуси покупки таких приміщень? Як це розцінюється з точки зору законодавства? Відповіді на ці та інші важливі питання – у статті.
Що таке комерційна нерухомість?
Почнемо з самого головного визначення. Комерційною нерухомістю вважаються різні споруди, земельні ділянки, будівлі, що використовуються їх власниками, наймачами для здійснення підприємницької діяльності. Мета останньої – отримання постійного прибутку, періодичного приросту капіталу, доходів від здачі внайми. Це і один з варіантів інвестування.
Наведемо найбільш поширені об’єкти, які можна назвати комерційною нерухомістю:
- Сільськогосподарські підприємства.
- Промислові об’єкти.
- Готелі, хостели.
- Складські приміщення, гаражі.
- Офісні структури.
- Торгові центри та магазини.
Що ще виступає комерційною нерухомістю?
Комерційною нерухомістю допустимо назвати також і наступне:
- Земельні та інші природні угіддя.
- Певні ділянки підземних надр.
- Розмежовані водні об’єкти.
- Лісові ділянки.
- Багаторічні насадження.
- Інші види майна, прикріплені до землі або міцно з нею пов’язані. Як правило, це різні будівлі, споруди.
Не треба забувати, що до нерухомості також належать і права на неї. Також нею можна назвати обов’язково підлягають державній реєстрації космічні об’єкти, водні і повітряні суду.
Нерухомість вважається комерційною тільки в тому випадку, якщо передбачається її комерційне використання. Таке, при якому вона стає джерелом постійного прибутку.
Категорії
Тепер – градація комерційної нерухомості:
- Будівлі вільного призначення. Спортивні та фітнес-центри, готелі, ресторани, кафе.
- Приміщення для роздрібної торгівлі. Магазини і торгово-розважальні центри.
- Офісна нерухомість. Від бізнес-центрів до окремих кабінетів та офісних просторів.
- Індустріальні споруди. Виробничі приміщення, структури промислових підприємств, складські комплекси.
- Соціальні приміщення. Медичні центри, розважальні комплекси (боулінг, басейни, диско-зали та інші), комерційні аеропорти і ін.
- Комерційне житло. Так звані апартаменти в багатоквартирних будинках, приміщення для короткострокової оренди з метою проживання.
При цьому істинно комерційною нерухомістю все ж вважаються тільки перші чотири категорії. Останні дві займають прикордонне положення між соціальним та комерційним, між житловим і комерційним типом. Вони будуть приносити своїм власникам, орендарям прибуток тільки при використанні в певних цілях.
Може комерційна нерухомість бути житлової?
Незважаючи на те, що спочатку нерухомість поділялася на комерційну і житлову, таке поняття, як “комерційне житло”, сьогодні теж має місце. Але що це?
Тут мається на увазі абсолютно будь-яка житлова нерухомість, використання якої дозволяє отримувати прибуток.
Приклад комерційного житла
Найпоширеніший приклад такого житла – це типовий багатоповерховий, багатоквартирний будинок. Але кожна квартира у ньому виступає приватної житловою площею. По суті, зведення багатоквартирних будинків постає інвестиційним проектом в області комерційної нерухомості. Адже проектування, архітектурне планування і подальше зведення будівлі виступає інвестиційним вкладенням коштів, мета якого цілком зрозуміла – отримання прибутку.
Але в той же момент кожна квартира в такому будинку – це житлова нерухомість. Після того як квартири будуть розпродані в такому будинку, він вже перестає бути комерційним проектом. Відтепер він буде ставитися лише до житлової приватної власності.
Комерційне житло. Що це таке в Білорусі? Мається на увазі саме такий приклад. Але крім цього, потрібно знати про комерційне житло в МО та інших великих містах Росії, яке більш відоме громадськості під назвою “квартира”.
Поширеність явища
Як показує статистика, більше чверті нерухомості на первинному ринку житла в Москві – це саме апартаменти. Чому вони так поширені? Вся справа в низькій ціні, що величезний плюс для продажу житла в столичному регіоні РФ.
Але покупці не звертають увагу на великий недолік – правовий статус таких приміщень ще чітко не прописаний. Формально дані апартаменти – це нежитлова нерухомість. Незважаючи на те, що вони цілком придатні для проживання людей, активно включаються в плани і проекти адміністративних центрів, готельних комплексів.
На частку квартир в тій же Москві припадає близько 26-28 % всіх пропозицій з продажу житла. Найбільшими реалізаторами тут виступають такі великі компанії, як “Тушино 2018”, “Символ”, “ЗилАрт” та ін.
Скільки коштує комерційне житло? Якщо порівнювати апартаменти з новобудовами типових житлових багатоповерхівках, то вони будуть на 20-25 % нижче за вартістю. Притому характеристики приміщень при цьому будуть аналогічними.
На кого розраховане пропозицію?
Як викупити комерційне житло? Достатньо лише звернутися у відділ продажів цікавить вас девелопера. Якихось проблем з купівлею квартир сьогодні в Росії немає.
Першоосновою такий вид будівництва став розвиватися в столиці РФ з-за дефіциту майданчиків для зведення традиційного житла. Апартаменти вводили до складу бізнес-центрів. Далі – більше. Колишні заводи і фабрики сьогодні перетворюються в апартаментні комплекси.
На кого вони розраховані? Спочатку апартаменти були приміщеннями для тимчасового комфортного проживання процвітаючих бізнесменів. Ділова людина міг придбати таке житло в місті, де він часто з’являється на відрядження з метою зустрічей, переговорів, щоб не зупинятися в готелі або готелі.
Потім апартаменти стала набувати інша категорія громадян. Не для проживання, а для інвестування своїх коштів в нерухомість.
Кому апартаменти цікаві сьогодні?
Сьогодні ж апартаменти цікавлять і громадян, далеких від великого бізнесу та інвестицій. Охочих лише придбати комфортне житло за доступною ціною для постійного у ньому проживання.
Але з такою купівлею поспішати не слід. Залучені більш низькою вартістю, новосели спершу не звертають уваги на безліч підводних каменів, які потім обертаються для них великими проблемами.
В першу чергу, терміни “комерційне житло”, “апартаменти” взагалі не закріплені на законодавчому рівні, ні на регіональному, ні на федеральному. По суті, апартаменти – житлова нерухомість. Але законодавчо регулюються вони, як комерційна. За таким принципом і сплачуються податки.
Що стосується комерційного житла державного житлового фонду, то це навіть не споріднене поняття. Тут мається на увазі житло, що здається в оренду за договорами комерційного найму, а не квартира.
Питання прописки
Комерційне житло для військовослужбовців – не є апартаменти. Це квартири, які надаються за договорами комерційного найму.
Другий істотний мінус апартаментів – за законом вони не призначені для постійного проживання. Отже, навіть будучи їх власником і весь час живучи там, прописатися в такому приміщенні неможливо. Є лише один виняток: реєстрація в апартаментах можлива у разі, якщо вони є складовими готельного комплексу.
Де можливо зареєструватися?
За законом, прописка в нежитлових приміщеннях можлива тоді, коли вони входять у сферу ведення спеціалізованих установ – готелів, готелів, лікарень, будинків відпочинку. Обов’язок реєстрації проживають тут покладено на адміністрацію такої організації.
Якщо ж квартира – частина бізнес-центру або колишнього заводу, зробити їх місцем прописки неможливо. Але і в дозволеному випадку не все гладко. Навіть тут власники квартир отримують непостійну реєстрацію. Вони зобов’язані оновлювати свою прописку кожні 5 років. Але вона їм дасть ті ж права, що і зареєстрованим в стандартних квартирах. Тобто, вони будуть закріплені в місцевій поліклініці, можуть претендувати на місце для дитини в дитячому саду або школі за пропискою. Тому нерідко апартаменти стають вибором і сімейних покупців.
Особливості оподаткування
З податкової платою за комерційне житло теж не все гладко. Так як квартира по факту не належать до житлового фонду, тут неможливо отримати податкове вирахування 13 %.
Але при цьому самі податки на майно стягуються за високими ставками, адже законодавчо воно є комерційним. Тому власник апартаментів, в порівнянні з власником звичайної квартири, переплачує в області податків 20-25 %. Притім щорічно.
При визначенні податкової бази (виходячи з кадастрової вартості) мінімальна ставка для квартир – 0,5 %, максимальна – 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Що ж стосується стандартної житлової нерухомості, то в її відношенні діє ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
Найбільш невигідні з податкової точки зору тут апартаменти, розташовані в офісному, торговому комплексі, у приміщенні, призначеному для закладів громадського харчування. Ставка тут – 1-2 %. Найекономічніші – апартаменти в готелях. Максимальний розмір ставки – 0,5 %.
Чи можна приватизувати комерційне житло? Тут теж свої “заморочки”. Деколи новоселам пропонуються договори, де вони є власниками не квартири, а який-небудь частки в спільному майні.
Тарифи
Що стосується тарифів на комунальні послуги, з апартаментами знову складності. До них не будуть пред’являтися вимоги РК, обов’язкові для житлового сектора щодо управління спільним майном.
Так, власники квартир не можуть вплинути на величину тарифів, що виставляє керуюча компанія за експлуатацію будівлі, прибудинкової території, інфраструктури взагалі. Тому комунальні платежі тут виразно вище, якщо порівнювати зі звичайними квартирами. В середньому, на 15 %.
Нерегламентована інфраструктура
Ще один тривожний мінус, на який потрібно звернути увагу перед покупкою апартаментів. За девелопером не закріплюється обов’язок упорядковувати прилеглу до комерційної нерухомості територію. Тобто, біля вашого будинку може ніколи не з’явитися зелена зона, газони, дитячі майданчики, місця для тимчасової парковки авто і пішохідні доріжки.
Зверніть увагу і на сусідів. Якщо апартаменти розташовані в бізнес-центрі, то у вашому домі будуть найрізноманітніші візитери, кур’єри. Під вікнами може розташуватися місце для куріння або автомобільна парковка для офісних працівників.
Норми Санпіну
На закінчення додамо, що на комерційне житло не поширюються санітарні норми, які повинні суворо дотримуватися будівельні компанії, що зводять стандартне житло. За рівнем освітленості, шумоізоляції, інсоляції.
Особливо це тривожно для квартир, облаштованих у старих промислових комплексах, які пройшли через реконструкцію. Тобто, колишніх заводів, фабрик, складів. Багатьох привертають так звані лофти, але наскільки безпечно вам буде там?
Якщо підприємство, яке раніше перебувало там, так чи інакше було пов’язане з хімічною промисловістю, шкідливими відходами, то жити в такому приміщенні просто небезпечно. Так як термін розпаду таких речовин становить десятки, а то і сотні років.
Комерційне житло – так називаються апартаменти. Раніше вони залучали тільки бізнесменів та інвесторів. Сьогодні – звичайних громадян, зацікавлених в доступному особистому житло. Але за фактом більш низька вартість апартаментів виливається в цілий ряд мінусів, які навіть її не можуть виправдати.
