Оцінка будівель і споруд може проводитися з багатьох причин. Найчастіше це стосується оплати податків на майно, розмір яких залежить від кадастрової вартості об’єкта. Щоб переглянути цю цифру і вносити меншу суму грошових коштів в якості податкових платежів, власники замовляють незалежну оцінку нерухомості в спеціалізованій організації. У статті буде представлений перелік необхідних документів для проведення процедури, а також правила і методи, за якими здійснюється дана дія.
Навіщо потрібна?
Крім причини, що стосується перегляду кадастрової вартості об’єкта, існує цілий ряд інших обставин, які вимагають оцінки стану будівель і споруд:
- Передпродажна підготовка з виявленням ринковою вартістю на конкретну дату. Процедура необхідна в цілях здійснення будь-якого виду угоди (купівля-продаж, обмін, оренда, оформлення часток тощо).
- За рішенням суду або для розгляду справи в судовій інстанції.
- Для розрахунку збитків внаслідок псування майна.
- У цілях оформлення кредиту або іпотеки.
- Для внесення об’єкта до статутного капіталу організації.
Кому довірити проведення незалежної оцінки
Фахівці радять дотримуватися наступних правил при виборі фірми:
- Задати питання в пошуковику, наприклад, в «Яндексі», вказавши свій регіон. Це буде набагато продуктивніше, ніж шукати оголошення в друкованих виданнях або опитувати знайомих і родичів.
- Вивчити рекламу декількох компаній. Чим більше відомостей на просторах інтернету, тим надійніше фірма, але тим дорожче будуть її послуги.
- Слід знайти сайт обраної фірми і вивчити його з точки зору рівня оформлення, наповненості, наявності на сторінці контактів та інформації з вашого питання.
- Необхідно перевірити розміщення на сайті скан-копій дозвільних документів, свідчень, що підтверджують законність діяльності компанії, а також свідоцтва про страхування професійної відповідальності.
- Рекомендується пошукати відгуки в мережі Інтернет. Звичайно, якщо їх всього два-три, то це не буде мати вирішального значення, але наявність негативних думок клієнтів повинно насторожити власника майна.
- Підшукавши відповідний варіант, слід зателефонувати в компанію, представитися і поспілкуватися на тему, що вас цікавить. Чіткі й лаконічні відповіді допоможуть вам зробити правильний вибір. Неможливість додзвонитися, попадання на автовідповідач, переключення з одного працівника на іншого повинно насторожити клієнта.
Документи для оцінки будівель і споруд
Зазвичай власник має кілька документів на об’єкт нерухомого майна. Щоб з’ясувати, які з них необхідні для проведення процедури, слід звернутися в обрану оціночну компанію. Як правило, співробітник фірми при першій зустрічі або в телефонній розмові пояснить, що потрібно надати спеціалісту по роботі з клієнтами. Основними документами, що дозволяють провести оцінку ринкової вартості будівель, споруд, що належать юридичній особі, є:
- Свідоцтво про реєстрацію права власності на майно.
- Документи про обмеження у використанні об’єкту.
- Підтверджені межі будівлі або споруди, з відображенням місцезнаходження.
- Інвентарна картка, оформлена згідно з даними бухгалтерського обліку.
- Довідка про первісної (відновної) вартості і сумі нарахованої амортизації.
Документи, що стосуються права на землю під об’єктом:
- Технічний паспорт, виготовлений Бюро технічної інвентаризації, з кресленнями на об’єкт.
- Відсутність документів з БТІ передбачає надання технічних характеристик згідно з даними бухгалтерського обліку.
- Перелік основних засобів фірми, що знаходяться всередині будівлі або в складі споруди, а також їх балансова вартість.
- Проектні документи з пояснювальною запискою.
- Комісійні акти фактичного зносу майна.
Свідоцтво про державну реєстрацію
Цей документ був правовстановлюючим до червня 2016 року і видавався на всі об’єкти нерухомого майна. У разі зміни власника, адреси, технічних характеристик (наприклад, унаслідок реконструкції) або при внесенні необхідних коригувань до Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП) відразу ж видавалося нове свідоцтво.
З літа 2016 року документ не оформлюється, а підтвердити право власності можна, отримавши виписку з ЕГРП, яка діє протягом одного місяця.
Обмеження на об’єкт
Тут надається інформація про наявність обтяжень, орендарів, договорів, угод та будь-яких обмежень, які, безсумнівно, впливають на підсумкову ціну об’єкта в результаті проведення оцінки будівель і споруд. Особливе значення мають різні позови, що розглядаються в судових інстанціях на момент проведення фахівцем найнятої фірми процедури визначення вартості об’єкта.
Місцезнаходження
Адреса майна може бути підтверджено свідоцтвом про право власності, випискою з ЕГРП, геодезичним планом, технічної чи проектної документації. Слід також надати спеціалісту, який надає оціночні послуги, кадастровий номер будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій розташований об’єкт.
Бухгалтерські дані
Облік основних засобів на підприємстві ведеться завжди. Згідно з вимогами ПБО 6/01 майно ставиться на баланс. Далі на нього обов’язково заводиться інвентарна картка. Вона може бути заповнена від руки, що характерно для дрібних фірм. У такому разі всі зміни про об’єкт також вносяться вручну. Але більшість підприємств використовує 1С. Тут дані про об’єкт заносяться в програму, а облік ведеться автоматично.
В цілях здійснення оцінки відновної вартості будівлі та споруди фахівця фірми, що проводить роботи, надається копія інвентарної картки, заповнена вручну і завірена підписом уповноваженої особи.
Документи на землю
Необхідно надати оцінювачу інформацію про стан земельної ділянки під будівлею або спорудою. Крім кадастрового номера, існує перелік документів, в який входить:
- кадастровий паспорт або план;
- свідоцтво про право власності (якщо воно оформлялося до 2016 року) або на праві постійного безстрокового користування, а з 2016 року – виписка з ЕГРП;
- договір (у разі оренди).
Якщо є обтяження на ділянку, то про них необхідно повідомити при укладенні договору з компанією на здійснення робіт з оцінки будівель і споруд.
Технічний паспорт
Такий документ зазвичай виготовляється перед процедурою оформлення права власності на об’єкт. Якщо майно належить юридичній особі, що підтверджує виписка з ЕГРП, і ніяких змін в частині технічних характеристик з моменту реєстрації не відбувалося, то оцінювачу цілком можна надати техпаспорт на будинок чи споруду, виготовлений БТІ раніше. Новий документ замовляти не потрібно. Навіть у тому випадку, коли він відсутній у власника, можна звернутися до фахівців технічної інвентаризації за місцем знаходження об’єкта з метою отримання дубліката. Ця процедура обійдеться в кілька разів дешевше, ніж оформлення нового паспорта на майно.
Якщо об’єкт перейшов у власність за договором купівлі-продажу, а технічна документація не була передана новому власнику, для оцінювача слід скласти коротку характеристику згідно з даними бухгалтерського обліку і підписати уповноваженим представником власника.
Інші документи
Безсумнівно, щоб процес оцінки вартості будівель і споруд відбувався без заминок, слід надати всю інформацію на майно фахівцям найнятої фірми. Це стосується того випадку, коли потрібно оцінити будівля разом з начинкою, наприклад, обладнанням, яке складно демонтувати. Можна додатково дати ознайомитися з проектною документацією. Якщо об’єкт частково зруйнований, то слід оформити комісійні акти, що підтверджують фактичний знос майна.
Для фізичних осіб
Обивателю найчастіше потрібно скористатися оціночними послугами для визначення ринкової вартості квартири, будинку або земельної ділянки, що перебуває у власності. В цьому випадку перелік документів невеликий та зводиться до трьох пунктів:
- документ про право власності;
- кадастровий паспорт (на землю);
- технічний паспорт (на будівлю або квартиру).
Використовувані способи проведення оцінки
Існує три методи, за допомогою яких фахівець може визначити вартість:
- Аналоговий, при використанні якого порівнюють недавні ціни проданого майна. Такий спосіб підходить для оцінки житла. Оцінювач вивчає продажу поточного року, підводячи з допомогою коефіцієнтів реалізоване майно до того, яке оцінює в даний час. Таким чином, спочатку він знаходить інформацію щодо проданого житла і коригує їх ціну, враховуючи наявні характеристики на оцінюваний аналог. Потім він порівнює кілька схожих об’єктів у такому ж сегменті і виводить середню ціну.
- Витратний, який враховує всі витрати на зведення будівлі або споруди. Найчастіше це стосується новозбудованого житла з невеликими площами. Тут мається на увазі кількість коштів, яка буде необхідна в теперішньому часі для відтворення точно такого ж об’єкта з ідентичних матеріалів схожої якості монтажу і навіть з аналогічними архітектурними рішеннями.
- Прибутковий, в якому з точністю можна визначити ринкову вартість, враховуючи прибутковість у випадку вкладення коштів. Такий метод хороший для визначення ціни комерційних площ. По-перше, встановлюють період, на який буде розраховуватися прибутковість. По-друге, оцінюється обсяг очікуваного доходу. По-третє, розраховується прибуток, який буде отримувати власник після розрахункового періоду. По-четверте, обраховується сума усіх доходів в осяжному майбутньому.
Знос майна
Всі об’єкти нерухомого майна схильні до старіння. В бухгалтерському обліку це поняття визначається як знос, відсоток якого можна оцінити, виходячи з нарахованої амортизації. Методи оцінки фізичного зносу будівель і споруд також використовуються компаніями, які займаються визначенням ринкової вартості майна. В даний час перевага віддається розрахунку, при якому визначається знос кожного елемента конструкції, а потім всі показники сумуються. При такому методі враховується відновна вартість об’єкта нерухомого майна.
Як працюють фахівці
Існує ряд правил, яких дотримуються при укладанні договору на проведення оцінки будівель і споруд:
- Аналіз об’єкта, запропонованого замовником для визначення вартості.
- Виявлення сервітутів, обтяжень, іпотеки.
- Чітке визначення виду майна з перевіркою наявності розрахункових методик.
- З’ясування обмежень, які можуть перешкодити проведенню робіт.
- Аналіз інформації, наданої замовником з визначенням достатності відомостей.
У своїй роботі оцінювач дотримується наступних принципів:
- Незалежність від зацікавлених людей і обставин.
- Об’єктивність оцінки.
- Відсутність конфлікту інтересів виконавця і замовника.
- Обов’язкове укладення договору на проведення робіт.
- Встановлення чітких домовленостей про терміни і предмет обстеження.
Таким чином, при оцінці майна замовнику необхідно надати в користування виконавцю усі необхідні документи. Від цього буде залежати термін визначення ринкової вартості нерухомого майна. Також слід забезпечити представнику оціночної компанії доступ на об’єкт, що є обов’язковою умовою виконання зобов’язань виконавця за укладеним договором на проведення робіт.
