Замовник в будівництві – це… Визначення, обов’язки та функції

Поточну роль замовника як фігури певного типу в будівництві регламентують нормативні документи. Замовник в будівництві – це особа, яка керує процесом. По характерним особливостям діяльності і функціями можна прирівняти до забудовника, а за обсягом виконуваних робіт – до інвестора або генпідряднику. У Цивільному кодексі є спеціальне положення про замовника при будівництві, де докладно викладені цільові завдання уповноваженої особи, а також штрафні санкції, передбачені за порушення законодавства.

Термін та його визначення

Замовником може виступати як юридична, так і фізична особа, якій інвестори дали повноваження на реалізацію проекту. Замовник в будівництві – це суб’єкт, що керує дорученою йому будівництвом.

Діяльність підрядників і відносини між усіма зацікавленими сторонами організовує замовник. Він може діяти від імені інвестора, і від імені забудовника. Робота спрямована на виконання всіх пунктів проектної документації, регулювання ходу будівництва, а також інженерних стягнень.

Відносини інвестора і замовника

Функції замовника в будівництві може виконувати і той, хто вкладає кошти в будівництво, і той, хто виступає в ролі замовника. Ці два визначення можуть ототожнюватися або розділятися. Інвестори – це люди, які приваблюють в проект власні або чужі грошові кошти. Саме цей фактор є ключовою відмінністю понять замовника та інвестора. Ті, що виступають у ролі найманої особи та в процесі реалізації проекту отримують повноваження займатися управлінням будівництва. Одночасно вони наділяються правами капітальними вкладеннями та використання їх під час дії повноважень, що прописується в договорі. Коли пункти угоди порушуються з боку інвестора, замовник має право призупинити виконання покладених зобов’язань.

Повноваження від забудовника

На період реалізації будівельного проекту на забудовника покладається певна відповідальність з боку замовника. Всі обов’язки прописані в договорі. Роль замовника і забудовника може виконувати одна людина. Щоб суміщені функції замовника в будівництві були документально підтверджені, замовнику необхідно бути юридичною особою, мати право власності або орендарем земельної ділянки. А також мати повноваження приймати рішення з реалізації програми будівництва. Тільки так можна отримати дозвіл на:

будівництво;
введення будівлі в експлуатацію;
реєстрацію права власності.

За Цивільним кодексом одне з основних вимог до замовників на будівництво об’єктів – своєчасне надання земельної ділянки.

Ділові відносини з проектувальником

Замовник є особою, яка має намір здійснити будівельні або відновлювальні роботи певного архітектурного об’єкта. В даному випадку йому необхідно мати проект, виконаний з архітектурно-планувального завдання архітектором, який має ліцензію. Замовник може звернутися до конкретного фахівця або оголосити відбір проектувальників з визначенням технічного завдання. Він повинен укласти договір з генпроектувальником, завдання якого згодом залучити субпідрядників. Примітно, що питання отримання погодження та інших супутніх дозволів на проведення досліджень і проектних робіт входять в обов’язки замовника.

Замовник і підрядник у будівництві

Укладення договору підряду з генпідрядником для виконання будівельних робіт – не рідкісне заплановане дію замовника, що він вимагає нього супутнього контролю над субпідрядниками. Така загальноприйнята схема не завжди задовольняє замовника у зв’язку з тим, що він спочатку не володіє необхідною інформацією про те, хто в результаті буде займатися будівництвом – субпідрядників може бути багато. Щоб скоротити вірогідність такої необізнаності, в договорі з генпідрядником прописують окремим пунктом, що ключові і самі основні роботи (зазначаються перерахуванням) він має виконувати особисто. Таким чином, генпідрядник не має права передавати субпідряднику значну частину будівельних робіт.

На практиці недотримання строків виконання навіть незначних, на перший погляд, робіт, може порушити графік. Часто, щоб бути впевненим в генпідрядника, замовник будівництва будинків погоджує списки субпідрядників. При такому підході він спочатку в письмовому вигляді затверджує кандидатури субпідрядників.

Відбуватися це може:

Комплексно: виставляючи свою кандидатуру на торги, генпідрядник надає список субпідрядників, які будуть працювати над проектом. Таким чином, замовник спочатку обізнаний про те, хто буде проводити роботи, і робить усвідомлений вибір.

Локализованно: під час проведення робіт узгоджуються потенційні кандидатури на пост субпідрядника.

При виборі другого варіанту рекомендується займатися твердженням субпідрядника до підписання договору. Якщо цього не було зроблено, замовник не несе відповідальності за одностороння відмова з боку генпідрядника працювати з субпідрядником, і вся відповідальність ляже на провідного підрядника.

Запрошення субпідрядника безпосередньо

Замовник в будівництві – це особа, яка має право на залучення субпідрядника в обхід генпідрядника. Угоди можуть бути підписані на виконання конкретних робіт. При такому розвитку відносин сторони несуть відповідальність одна перед одною за дотримання всіх пунктів договору, в тому числі по оплаті безпосередньо. Але не кожне будівництво може відбуватися таким чином. Деякі проекти мають свою специфіку, яка не дозволяє відходити від загальноприйнятого «класичного» формату взаємовідносин між замовником, генпідрядником та субпідрядником.

Роль замовника в постачаннях устаткування

Робота замовником у будівництві – це побудова правильних і взаємовигідних відносин з постачальниками. Раніше вдавалися до стандартних схем взаємовідносин, тепер, з розвитком технологій, зростанням певних потреб і рівня вимог, розповсюджені 2 моделі:

Вузька, при якій замовник пов’язаний тільки з постачальниками обладнання. Ті особи, що поставляють товарно-матеріальні цінності, конструкції і сировину, підписують договір з підрядниками безпосередньо.

Розширена – являє собою відносини, коли замовник може частково вирішувати питання придбання сировини і матеріалів для будівництва. У таких випадках постачальники безпосередньо працюють з замовником, субпідрядниками і генпідрядником.

В обох ситуаціях Цивільний кодекс дає право приватному і державному замовнику будівництва контролювати якість придбаних підрядником матеріалів. Такий процес вимагає складного координування дій, але в результаті постійний нагляд і підписані договору купівлі-продажу з постачальниками, де прописані всі можливі нюанси взаємин, сприятимуть виконанню будівельних робіт у встановлений термін.

Обов’язки замовника

Щоб всі стадії будівельного процесу проходили без збоїв, необхідно мати уявлення про функції технічного замовника у будівництві, які формуються в залежності від стадій проведених робіт:

Попередня проектна підготовка. Включає в себе розробку бізнес-плану, узгодження та отримання всіх необхідних дозволів, обробку наявних даних для формування проектної документації, проведення тендерів і підписання договорів з субпідрядниками, вирішення питань з інвесторами, аналіз ризиків та вибір страхової компанії.

Приготування всіх необхідних складових будівельного майданчика. Сюди можна віднести вибір території для зведення будівлі, отримання дозволу у відповідних органах, формування документації, узгодження ресурсів і комунікацій, вибір відповідальних осіб, створення геодезичної бази, розбивку трас, організацію спеціального місця вивозу і завезення грунту, переговори про знесення наявного старого будинку на розглянутій майданчику, розрахунок залишкової вартості, контроль над станом будівель, розташованих поруч з потенційним спорудою.

Контроль над будівельним процесом. Це твердження відповідальних осіб та уповноважених організацій від імені замовника, які здійснюватимуть контроль якості устаткування, конструкцій, матеріалів. Тільки затверджені і письмово зафіксовані особи можуть припиняти будівництво, проводити роботи підвищеної небезпеки, приймати на баланс будівлю, матеріали, затверджувати графіки робіт, консервувати об’єкт, займатися документацією введення споруди в експлуатацію, контролювати у підрядників наявність ліцензій і сертифікатів.

Замовник в будівництві – це уповноважена особа, яка несе відповідальність перед інвестором не тільки за дотримання всієї документації, але і за своєчасну здачу споруди в експлуатацію.

Облік фінансів

У будівельному процесі не можна забувати про бухгалтерську сторону, яка являє собою відкриття банківського рахунку, аналіз інвестованих коштів, контроль за термінами оплати (проміжні, компенсаційні, преміальні, авансові та інші форми розрахунку), ведення оперативного та статистичного обліків, порівняння вкладених коштів і витрат, організацію аудиторської перевірки та надання звітності інвесторам.

У даному процесі обов’язки управління замовником капітальним будівництвом визначаються конкретним проектом і відображаються документально в угодах.

В роботі замовника важливо розділяти ролі виконавця і контролера, а також дотримуватися всі гласні і негласні права та функції.

Перелік повноважень

Замовник має право на:

відстоювання інтересів інвестора в державних органах і приватних, а також інших наглядових службах;
виступ у суді позивачем або відповідачем від імені інвестора;
отримання висновку про відповідність нормам споруди;
взяття замовлення на будівництво для державних і комерційних потреб;
відбір підрядників і субпідрядників, укладення з ними договору;
розпорядження фінансами і ресурсами, виділеними інвестором;
схвалення робочої документації;
затвердження кошторису з урахуванням калькуляції витрат;
спостереження за контролем якості використовуваного обладнання, матеріалів, конструкцій;
прийняття рішення про відповідність готового споруди всім нормам і вимогам;
приймання об’єкту і введення його в експлуатацію;
передачу завершеного об’єкта інвестору;
прийняття рішення з питання консервації будівництва;
контроль будівельного процесу, діяльності підрядника і постачальника.

Контроль якості

Замовник в будівництві – це людина, яка переслідує в своїй роботі 2 завдання:

Виконання ТЗ, виходячи з технічної документації.

Недопущення кваліфікації майбутньої споруди як самовільного будівництва.

Замовник повинен стежити за можливими помилками підрядника і вказувати йому на виявлені недоліки. В іншому випадку в майбутньому він позбавляється права в спірних питаннях посилатися на дані недоліки.

Замовник – це розпорядник будівельного процесу. Він може виступати одночасно в якості інвестора, а також в якості підрядника. Щоб не виникало питань щодо дотримання всіх прав та обов’язків, рекомендується документально все прописувати в договорах і угодах.