Оскільки одна з п’яти квартир у новобудовах або має нарікання, або не приймається взагалі, покупцеві та орендарю потрібно добре знати, на що звернути увагу під час приймання квартири. Проекти пропонуються на ринку житла все більш цікаві, але не можна дозволити загальному враженню взяти гору над увагою до деталей. Практично завжди покупці залишаються наодинці зі своїми претензіями саме до якості будівництва. Це і тріщини у стінах, і різноманітні нерівності, і погано підігнані віконні рами, і навіть трапляється, що відсутність лічильників предвкушающие щастя новосілля люди не помічають. Саме тому і необхідна інформація про те, на що звернути увагу під час приймання квартири.
Поради для пайовиків
Коли дозвіл на введення в експлуатацію отриманий (а забудовник зобов’язаний як мінімум за місяць повідомити про це пайовиків), майбутні новосели відправляються приймати свої квартири. На руках у них рекомендований лист з обов’язковим описом вкладення та повідомленням на ім’я кожного з учасників пайового будівництва. Тепер би подумати про те, на що звернути увагу під час приймання квартири, але події такі радісні, такі хвилюючі! Девелопер дзвонив з привітаннями, всі родичі вже прочитали на сайті відповідну новину, опубліковану їм. І ось вже відомий день передачі власності, на який щасливого володаря нової квартири записали. І на що звернути увагу під час приймання квартири для пайовика виявилося важливіше всього? Ах, які види з вікна в спальні!
Але краще не будемо знущатися над людьми, чиї надії, здається, збуваються. Вони довго чекали цього моменту. Але, швидше за все, станеться так, що доведеться почекати ще. Якщо, звичайно, вони отримають своєчасну допомогу у прийнятті квартири в новобудові від справжніх фахівців з зіркими очима і холодним розумом. А такі фахівці, зрозуміло, є. Чекати напевно доведеться, і це добре, хоча порядком втомило.
Крім спостереження за процесом будівництва, пайовики чекали черги на передачу квартир. Зазвичай це затягується на багато місяців. Будують в даний час масштабно, одночасно здається іноді навіть і не один корпус, а тому хтось запрошений на приймання раніше, хтось отримає свої ключі пізніше, зазвичай так і відбувається. І головне – не втратити голову від радості, а навпаки – потурбуватися про те, щоб знайти фахівців, які можуть надати дієву допомогу в прийманні квартири в новобудові.
Не забути документи!
На приймання необхідно взяти з собою договір про пайову участь та паспорт. У випадках, коли інтереси покупця захищає інша особа, обов’язково знадобиться завірена нотаріусом довіреність. Якщо ж керуюча компанія розраховує відразу після приймання отримати авансом платіж за комунальні послуги, майбутній мешканець про це повідомляється завчасно. Існує закон, згідно з яким перший внесок береться відразу за перші чотири місяці, це необхідний захід, щоб керуючої компанії спочатку було з чим працювати.
З моменту введення будинку в експлуатацію час потече швидко, і є обмеження в часі, коли квартиру можна і потрібно прийняти. Якщо після отримання повідомлення проходить більше двох місяців, а пайовик так і не з’явився, щоб підписати акт приймання квартири, забудовник має право оформити цей документ одноосібно, і прийом-передача будуть вважатися такими, що відбулися, незважаючи на односторонній порядок здійснення цього заходу. Це найгірше, тому що в такому випадку всі наявні недоліки мешканець буде виправляти за свій рахунок.
Терміни приймання
Оглядати і вивчати дефекти будівництва мешканець має право трохи довше тижня – сім робочих днів, далі він повинен квартиру прийняти або пред’явити конкретні заперечення. Якщо належить приймання квартири без обробки, вся процедура рідко займає більш півгодини. Оглянути потрібно підключення електрики, води і опалення, якість установки дверей і вікон. Якщо ж передбачена обробка, тоді є що вивчати при прийманні квартири. Але і в цьому випадку навряд чи весь непрофесійний огляд займе більше двох годин. Погано, якщо протягом семи днів пайовик не проявить ніякої діяльності і не з’явиться. Забудовник сам оформляє договір купівлі-продажу квартири та акт прийому-передачі. І закон вважатиме його власні зобов’язання виконаними. Не можна забувати, що забудовник не тільки ключі передає своєму клієнтові, але і всі документи на лічильники, інструкцію по експлуатації даної квартири і план електромонтажу.
Зазвичай клієнт оглядає нове житло самостійно, багато чого не помічає і спокійно підписує акт прийому-передачі, після чого отримує жадані ключі. А правильно було б вчинити інакше. Обов’язково потрібен фахівець з приймання квартир в новобудові. Там будуть присутні цілих два таких професіонала, але це особи, зацікавлені – і представник забудовника, і представник керуючої компанії. Навіть якщо вони і знають про будь-які неполадки, навряд чи попередять про це недосвідченого клієнта. Крім виявлення недоліків у якості будівництва, фахівець може допомогти і у взаєморозрахунках, про яких теж потрібно буде підписувати спеціальний акт. БТІ до цього моменту вже зробило всі виміри, і якщо площа вийшла більше – клієнт зобов’язаний доплатити, а якщо менше – йому належні кошти повертають на розрахунковий рахунок.
Увагу на кожну дрібницю
В першу чергу необхідно перевірити всі бетонні конструкції і всю площу стін. Увагу на стяжку підлоги, на монтажні стики і шви. Щілин і нерівностей на поверхнях не повинно бути. Висота стелі іноді не відповідає заявленому в проекті показником, і це теж необхідно перевірити. Краще, якщо буде професійна приймання квартири. Хоча, цілісність дверних і віконних конструкцій і якість монтажу може перевірити практично кожен: запори завісів і ручок повинні безперешкодно працювати. На балконах і вікнах можуть бути тріщини, пошкодження скла, механізмів при відкриванні та закриванні, між стінами і вікнами часто бувають залишені будівельниками щілини.
Експерт з приймання квартир може бути запрошений з будь-якого агентства, вони вміють якісно перевіряти всі інженерні комунікації, з чим звичайна людина найчастіше не справляється. Нічого не можна випускати з уваги: кріплення розеток, їх працездатність, навіть робота дзвінка повинна бути перевірена. Крім того, вимірюється напруга і сила електричного струму, який подається в мережу. Акт приймання квартири від забудовника підписується лише після того, як перевірена робота всіх лічильників і запірних кранів, встановлено наявність теплоізоляції на трубах, правильність розташування трійників каналізації на кухні, у ванній, у туалеті. Особливо ретельно перевіряється система опалення, вентиляція, а також оглядається під’їзд, всі, встановлене на сходовій клітці і в приміщенні, включаючи прилади пожежної сигналізації.
Якщо квартира з обробкою
Ці знання необхідні і пайовикам, і тим, хто оформляє оренду квартир від власника. Якщо квартира з обробкою, об’єктів, що підлягають доскональної перевірки значно більше. Це настінні і підлогові покриття, шпалери, сантехніка тощо, словом – все, що є в приміщенні. Приймання нової квартири коштує того, щоб не пошкодувати часу на огляд. У технічному описі об’єкта (ДДУ) зазначено абсолютно точно, що з якого матеріалу має бути виконано. Наприклад, двері сталева або дерев’яна, якого класу підлогові покриття, а також безліч інших подробиць. Перевірити потрібно все, звіряючись зі списком, будь-яка невідповідність треба встановлювати, поки не пізно, оскільки тільки зараз можна отримати підставу для того, щоб не підписувати акт.
Якщо недоліки усунути ні за яких обставин не вийде (наприклад, висота стелі не відповідає), договір пайової участі можна і розірвати з вимогою повернення не тільки внесених грошових коштів, але і відсотків. Такі непоправні речі зрідка зустрічаються, хоча державна комісія повинна з-за грубих порушень забракувати будівля на стадії інспекції. А покупець може і не побачити такий недолік, якщо дозвіл на введення будівлі в експлуатацію все-таки отримано. Наприклад, трапляється, що клієнт виявив під час приймання надутий нерівний підлогу. Мабуть, укладали ламінат не за правилами. Цей дефект можна усунути швидко. А ось з стелями так не вийде. Іноді і з неправильно встановленими трубами каналізації усунути неполадки до кінця не виходить.
Чому потрібен експерт
Приймається квартира повинна відповідати Сніп і договором. Перевірку відповідності потрібно виробляти зі знанням всіх норм і правил, володіти не лише спеціальними навичками, але і відповідним обладнанням, і не так важливо – це купівля або оренда квартири від власника. Як звичайний пайовик перевірить кривизну стін, наприклад? Або стель? Тільки «на око» або будь-якими підручними засобами. До речі, до нерівностей стін квартири без обробки майбутні мешканці взагалі ставляться легковажно, сподіваючись вирівняти їх під час ремонту. Однак фахівці з професійним вимірювальним приладом можуть виявити відсутність прямих кутів, що є дуже і дуже важливим, а трапляється не так вже рідко. З такими стінами ні кухню встановити, ні стать нормально укласти, ні плінтуса. Виправити це коштує дорого, в одній кімнаті ремонт може вилитися в сто тисяч. А якщо визначити такий дефект під час приймання, усувати його буде забудовник, тому – величезна економія.
Існує безліч фірм, що надають експертні послуги. Є такі фахівці і в деяких великих агентствах нерухомості. Інспекція коштує не дуже дешево, але подальший ремонт забере значно більше. Тому краще все-таки до приймання залучати експертів з відповідною апаратурою. Вони перевірять точність площі всієї квартири, оцінять якість будівництва, виявлять всі дефекти. Навіть можна заміряти радіаційний фон, вологість повітря, перевірити тепловізором протяги і відсутність місць, які взимку можуть промерзати, також перевіряється тяга вентиляційних каналів, вивчаються стики. Фахівець може все це зробити за допомогою лазерних та ультразвукових далекомірів, спеціальних схилом, рівнів, анемометрів і тому подібного. Після експертної перевірки готується документальний звіт, підтверджений фотографіями.
Чек-лист приймання квартири
У новобудову завжди люди переселяються з радістю, забуваючи при цьому багато правил, які потрібно дотримуватися під час приймання нового житла. Всі пункти, зазначені в даному чек-листі, потрібно обов’язково виконати. По-перше, необхідно проводити огляд тільки вдень, в світлий час, оскільки в сутінках багато деталі розглянути просто неможливо, також складно зробити це при електричному світлі.
По-друге, потрібно з усіх боків оцінити свій під’їзд: тріснуте покриття, зламана плитка повинні негайно насторожити клієнта, оскільки це перша ознака того, що забудовник до якості недостатньо уважний. Доручити огляд потрібно незалежному експерту, оснащених обладнанням. Він вправі скласти офіційний висновок з переліком виявлених недоліків, висунути обгрунтовані претензії з посиланнями на стандарти і діють в даний момент будівельні норми.
Уважний огляд з чек-листом
Двері і вікна оглядати потрібно особливо уважно, вони без зусиль щільно закриватися і відкриватися. Міжкімнатні двері та вікна також необхідно уважно оглянути – трапляються непомічені відколи й подряпини, а отвори і щілини, недостатньо добре закладені герметиком, згодом можуть бути уражені грибком і цвіллю. Вимірюється рулеткою висота стелі у всіх кутах, а рівність стін і стелі будівельним рівнем або схилом. Таким же чином обстежується підлогу. Перевіряються всі розетки і вимикачі, якщо забудовник заявив про їх наявність. Вони повинні перебувати на одному рівні, не випадати і не бовтатися. Підведення електрики перевіряється до всіх майбутніх джерел. Особливої уваги потребує вентиляція. Якщо з нею що-небудь не так, будь-яка проблема вирішується дуже складно. Краще, якщо недоліки усуне забудовник до підписання акту приймання.
Перевірити потрібно водопровід і каналізацію. Ніде не повинно бути ні краплі вологи і іржі, а регулятори і запірні вентилі повинні прекрасно працювати, легко повертатися, надійно фіксуватися. Полотенцесушитель повинен бути стійкий, не хитатися. Особлива увага – матеріалів обробки, якщо вона передбачена. Все повинно відповідати договором. Виявлені дефекти заносяться в оглядовий лист (інакше він називається листом претензій або дефектним листом). Тепер забудовник буде усувати недоліки, і зробити це він повинен приблизно за півтора місяці. Якщо ж недоліки відсутні, акт приймання-передачі можна підписати.
Якщо виявлені недоліки
Як пишуть у відгуках ріелтори, вісімдесят відсотків випадків огляду пайовиками новобудов проходять гладко, акти підписуються без нарікань, оскільки багато хто не розуміють, що дивитися при прийманні квартири. Однак це не говорить про те, що згодом недоліки не будуть виявлені під час безпосередньої експлуатації житла, коли вже важко щось довести і майже неможливо боротися за виправлення забудовником недоробок або неточностей. При виявленні недоліків до підписання акта передачі, пайовик може вимагати або усунення похибок забудовником, або зменшення договірної ціни, або відшкодування тих витрат, які пайовик понесе при ремонті власними силами.
По виявлених недоліків заповнюється дефектна відомість, пайовик пише заяву з переліком претензій, після чого керуюча компанія приступає до роботи по усуненню недоліків. Це можуть бути криві стіни, биті вікна, щілини в чужу квартиру, дефекти підлоги, дверей, непрацюючі лічильники, засмічена квартира тощо. Це все – досить поширені зауваження. В майбутньому навіть такі недоліки усунути дуже складно, хоча пред’явити претензії все одно пайовик має право. Він може це зробити в будь-який час цілих три роки, поки експлуатує квартиру. Існує гарантії, дані забудовником: на конструкції власне будівлі – п’ять років, на інженерне і технічне обладнання – три роки.
Інструкція по експлуатації
В пакеті документів, які пайовик отримує при передачі квартири від забудовника, є інструкція з умовами та правилами експлуатацію даного об’єкта, з термінами служби та переліком гарантійних моментів. Це стосується не тільки квартири, але і все в неї входить обладнання, навіть радіатори опалення і вікна є елементами гарантійними. Це дуже важливий документ, який визначає зобов’язання. Якщо експлуатація квартири або обладнання була неправильною, в гарантійному ремонті мешканцеві буде відмовлено.
Наприклад, несучі конструкції і фасади, покрівля, стіни, склопакети тощо мають п’ятирічний гарантійний термін. А системи вентиляції, опалення, газо-, водо – та електропостачання, ліфти і сміттєпроводи – тільки три. Забудовник може прописати більший або менший строк, але таке буває рідко. Відлік гарантійного строку починається після підписання акта передачі, саме тому термін закінчується для всіх мешканців по-різному. Якщо забудовник свої зобов’язання не виконує, потрібно звертатися до законодавства. У суді найчастіше виграє сторона пайовиків, саме тому забудовники не ризикують доводити справу до судового розгляду та належним чином реагують на претензії, що пред’являються жителями.
