Зрозуміти, що таке кадастрова вартість земельної ділянки, що не так вже й складно. Це ціна, яка закріплена в Державному кадастрі нерухомості (ГКН). Вартість встановлюється на базі даних, отриманих за підсумками проведення відповідних заходів. Кадастрова вартість головним чином залежить від індивідуальних характеристик наділу землі, зокрема від його місця розташування, площі, призначення, категорії, а також ринкової ціни. Докладніше про те, визначається як кадастрова вартість земельної ділянки, дізнаємось зі статті.
Навіщо здійснюється кадастрова оцінка
Процедура включає в себе цілий ряд заходів, спрямованих на визначення відповідної ціни. Її необхідність пояснюється наступними причинами:
- Правильним нарахуванням податкового збору за земельну ділянку.
- Служить орієнтиром для угод з об’єктами нерухомості (при правильному визначенні максимально наближена до ринкової ціною).
- Підтверджує права власності на ділянку землі. Таким чином, можливо не тільки володіння і користування, але і розпорядження землею. Наприклад, її можна продати, закласти або передати в спадщину.
- Дозволяє уникнути появи конфліктів і, відповідно, судових позовів.
Законодавча база
Переписом і веденням кадастру в частині нерухомості займаються фахівці Росреестра. Головними нормативними актами, що відносяться до теми, служать:
- Закон «Про кадастрової діяльності» № 221-ФЗ.
- Закон «Про держ. реєстрації об’єктів нерухомості» № 218-ФЗ.
- Закон «Про оціночної діяльності в Росії» № 135-ФЗ.
- Постанова Уряду «Про правила проведення кадастрової оцінки» № 316.
- Закон «Про державну кадастрової оцінки» № 237-ФЗ.
Вартість викупу і кадастрова вартість: відмінності
Дізнавшись, що таке кадастрова вартість земельної ділянки, тепер потрібно розібратися з поняттям викупної ціни. У цьому випадку мова йде про параметр, який визначається спеціально для процесу переходу у власність ділянки, що перебуває в оренді. Висловлюючись більш простими словами, під викупної мається на увазі та ціна, за якою купується об’єкт нерухомості, що раніше належав іншій особі.
Така нерухомість може належати не лише приватним особам, але і державі, а також муніципалітету. Часто її називають «вартістю ділянки землі по кадастрової вартості». Пояснюється це тим, що величина розраховується, виходячи з кадастрової вартості.
У той же час ці поняття не можна плутати, так як викупна ціна є статичною, тобто незмінною, незважаючи на мінливі ціни на нерухоме майно. Проте встановлення кадастрової вартості земельної ділянки переглядається єдиний раз у проміжку від 3 до 5 років після проведення інвентаризації. Крім того, ініціатором переоцінки може бути також власник ділянки землі.
Дешевше всього викуповувати землю, яка перебувала у власності протягом 25 років, і в разі спорудження на ній капітальних споруд. Тоді за муніципальну землю потрібно буде заплатити лише 20 % від ціни за кадастру, а за державну землю – всього 25 %.
Реєстр кадастру
Під ним розуміється частина ГКН, де зберігаються відомості про ціну за кадастру наділів землі, отриманої за підсумками оціночних заходів. Після їх проведення ділянку землі переоцінюється (це може здійснюватися і за ініціативою власника). Більш точні відомості також вказуються у реєстрі, де кожна земельна ділянка має свій унікальний кадастровий номер. Сюди ж вносяться зміни ціни, пропоновані ринком на поточний момент, які встановлюються після здійснення інвентаризації.
Визначення ціни муніципальних земель
Оцінку можуть замовляти органи місцевого самоврядування (районів, міст, селищ). Як визначається кадастрова вартість земельної ділянки для муніципалітету? Оцінка здійснюється на основі бази наявних ринкових цін. У той же час ураховуються дані про призначення наділів землі.
Земля, що належить муніципалітету, може бути використана з метою будівництва приватного будинку, а також ведення городництва та садівництва, під гаражі для будівництва багатоквартирного будинку. При цьому враховуються нормативи, встановлені Земельним кодексом, Містобудівним кодексом і містяться в інших правових актах.
Публічна кадастрова вартість об’єкта нерухомості за адресою, що належить муніципалітету, оцінюється наступним шляхом:
Після того, як процедура закінчена, визначається кадастрова вартість землі оціночної зони. Вона дорівнює ринковій вартості одиниці площі наділу, розташованого на території з такими ж характеристиками.
Визначення ціни землі загального користування
Особливість процесу того, визначається як кадастрова вартість земельної ділянки, в даному випадку полягає в застосуванні різних коефіцієнтів (як понижуючих, так і підвищують). Вони залежать від:
- Місця знаходження наділу.
- Його ринкової ціни.
- Рівня розвиненості систем комунікації.
- Транспортної доступності.
- Рівня придатності для застосування у відповідності з призначенням.
- Наявність споруд житлового чи нежитлового типу.
Так як ринкова вартість на різних територіях навіть при однакових характеристиках є різною, то і ціна за кадастру також відрізняється. При цьому відмінність може бути значним.
Визначення ціни землі населених пунктів
В цілому ціна визначається так само, визначається як кадастрова вартість земельної ділянки, у разі якщо вона належить муніципалітету. Але існує ряд особливостей, які притаманні саме населеним пунктам.
Так, дуже уважно ставляться до уточнення меж ділянок, а також поділу території на зони згідно з їх призначенням. Цілями проведення оцінки є:
- Формування оподатковуваної бази земель, що належать поселення.
- Складання уточненої схеми зонування по території і економічними показниками.
- Затвердження орендної плати.
- Встановлення вартості, по якій нерухомість продається або здається в оренду на тривалий термін.
- Складання більш точної суми відшкодування особам, у яких земля вилучається для муніципальних потреб.
- Об’єктивного визначення найбільш перспективних напрямків забудови різного освоєння.
Визначення ціни дачної ділянки
Щоб одержати об’єктивні дані, в цьому випадку повинні бути враховані такі особливості:
- Розташування земельної ділянки на кадастровому плані (у віддаленому районі оцінюється дешевше такої ж, але розташованого поруч з містом з відповідною інфраструктурою).
- Площа.
- Комунікації (електрика, газ, водопровід, каналізація).
- Категорія ділянки.
- Екологічний стан території.
- Якщо ринкова ціна відома, то кадастрова встановлюється у тому ж розмірі.
Визначення ціни ділянки з лісовим масивом
Особливість того, як розраховується кадастрова вартість земельної ділянки з лісовими масивами, полягає в тому, що в кожному випадку ціна визначається для конкретної території:
- В рамках регіонів Росії.
- В рамках зони лісгоспу.
- У межах територій лісгоспу, які зайняті лісовими масивами.
Вартість площ, розташованих у лісовій зоні, розраховується з урахуванням капіталізації відповідної величини доходу по ренті в рік, що виплачується за використання територій для господарської діяльності. У розрахунку враховуються параметри заготівлі деревини.
Розрахунок і затвердження
Щоб правильно порахувати ціну за кадастру, слід брати до уваги різні параметри. Що впливає на кадастрову вартість земельної ділянки? До найбільш значущих з них належать поправочні коефіцієнти. Їх застосування обнуляє фактори, що впливають на утворення цін. Наприклад, якщо на ділянці є споруди, які вважаються старими, або на території зазнає підтоплення через паводки, то використовується понижуючий кадастрову вартість коефіцієнт. Бувають ситуації, коли, навпаки, застосовується підвищуючий коефіцієнт.
Також має значення питомий показник ціни за кадастру. Конкретний розмір розраховується на основі площі, що дорівнює одному квадратному метру. Даний показник установлюється на кожний квартал. Кадастрова вартість об’єкта нерухомості за адресою знаходження визначається наступним чином:
На підставі отриманих даних можна зробити розрахунок ціни по кадастру всіх наділів землі. Виходить, що на розмір ціни за кадастру впливають такі показники, як площа, класифікація земель за призначенням і ринкова ціна об’єкта.
Не пізніше ніж через двадцять робочих днів після виконання звіту, замовник приймає акт про затвердження ціни за кадастру. Цей документ набуває чинності з моменту оприлюднення офіційним шляхом. Його приймає держорган, муніципалітет або виконавчі влади.
Формула для розрахунку
Розрахунок проводиться за допомогою застосування наступної формули:
Площа ділянки * (Лінійну функцію + Функцію формату угоди) * Коефіцієнт.
Лінійна функція має виняткові параметри побуту населеного пункту та його впорядкованості, а функція формату угоди передбачає місцеву складову. Таким чином, щоб порахувати вартість по кадастру, потрібно знати певні параметри земельної ділянки, а також володіти спеціальними знаннями.
Ця сума розраховується оцінювачами, які використовують методики державної оцінки розрахунку вартості наділу землі, формуються і затверджуються Міністерством економічного розвитку РФ.
Зміна кадастрової вартості
Крім того, визначається як кадастрова вартість багатофункціональних земельних ділянок, потрібно враховувати періодичність виконання переоцінки. Дана процедура здійснюється один раз у проміжку від трьох до п’яти років. Нова вартість встановлюється на основі результатів ревізії. Вона може зменшуватися або збільшуватися. Як правило, останній варіант відбувається найчастіше.
Багато власників землі стикаються з ситуацією, при якій кадастрова вартість зростає. Через це доводиться платити більший податок. Так, різке збільшення мало місце в кінці 2016 року, коли відповідні ціни збільшилися в багато разів.
Але це не означає, що стало вигідніше продавати землю. Її якість залишилася на колишньому рівні, і багато дільниці до цього часу перебували далеко не в кращому стані. Тому не всі люди готові купувати землю, щоб платити величезні податки. Крім того, ця переоцінка здійснювалася заочним способом. В технічний план для постановки на кадастровий облік заносилися дані ділянки таким чином, що в результаті наділи землі однакової площі, але суттєво відрізняються за різними параметрами, стали коштувати однаково.
В середині 2016 року був введений мораторій, згідно з яким ціна за кадастру заморожувалася на три роки. У цей період діяла та вартість, яка була актуальною з початку року, але не раніше 2014 року.
Приблизно в цей же час був прийнятий закон «Про державну кадастрової оцінки» № 237-ФЗ, в якому нічого не згадувалося про мораторій. У зв’язку з цим фахівці не могли прийти до згоди про те, чи повинна застосовуватися «заморожування» чи ні. В результаті цього судам довелося розглядати чимало суперечок з цього питання.
Визначення по ІПН
Знаючи тільки один номер ІПН (ідентифікаційний номер платника податків), неможливо отримати потрібну інформацію про вартість ділянки, що належить тому чи іншому громадянину. Дані послуги можуть пропонуватися сайтами з сумнівною репутацією. Однак довіряти їм не варто, так як подібні ресурси є шахрайськими.
Висновок
Ціна ділянки землі по кадастру являє собою оціночну величину, яка отримана за підсумками оцінки об’єкта нерухомості державою і закріплена в Державному кадастрі нерухомості. Існуючий метод, що показує те, як розраховується кадастрова вартість земельної ділянки, яка включає облік головних характеристик. Це значення прирівнюється до ринкової ціни на час проведення оцінки. Ціна за кадастру різних категорій земель визначається з урахуванням відповідних особливостей. Величина переглядається не рідше одного разу в п’ять років, але не частіше одного разу на три роки.
З 2016 року почав діяти закон «Про державну кадастрової оцінки». Всі завдання за оцінними заходів покладено на державні структури.
