Інвестори в сфері нерухомості використовують різні показники у власній діяльності. Це стосується оцінки об’єктів, які приносять дохід. Наприклад, інтерес може представляти розташування об’єкта або які-небудь майбутні зміни в районі. Ставка капіталізації – це один з найважливіших показників, який надає безпосередній вплив на прийняття рішення у сфері нерухомості. Використовуючи її, інвестори порівнюють різні об’єкти, виробляючи оцінку потенційного прибутку.
Визначення
Що таке ставка капіталізації? Цей коефіцієнт являє собою співвідношення купівельної ціни об’єкта і чистого прибутку. Виробляючи обчислення цього, інвестори обчислюють відношення ринкової вартості об’єкта і чистого доходу, який він приносить протягом року.
В результаті даних обчислень, вдається з’ясувати відсоток доходу, який можна отримати, купуючи той чи інший актив. Варто зазначити, що ставка капіталізації – це досить спірний показник для російських реалій. Далеко не завжди вдається точно його вирахувати. Це пов’язано з відсутністю статистичної інформації на ринку нерухомості.
Застосування
Ставка капіталізації – це показник, який використовується з метою привести потоки доходів до єдиної вартості. В економіці цей коефіцієнт надає інформацію про норму прибутковості, яку отримає інвестор, з урахуванням деяких ризиків, а також можливої зміни вартості об’єкта.
У Росії даний спосіб розрахунків використовується рідко. Це пов’язано з тим, що достовірну інформацію можна отримати, тільки якщо оцінюваний об’єкт (наприклад, підприємство) приносить стабільні доходи.
Для чого потрібна?
Отже, вам відомо, що таке ставка капіталізації. Однак це не все, що потрібно знати. Вищезгаданий коефіцієнт дозволяє провести швидке порівняння інвестиційних можливостей. Зазвичай вона виражається у виді відсоткової прибутку, яку інвестор обіцяє придбання нерухомості. Ось чому цей показник ідеальний для виконання порівняння кількох схожих між собою інвестиційних варіантів. Використовуючи ставку капіталізації, можна досить швидко порівнювати рівень потенційних доходів і таким чином скорочувати кількість актуальних варіантів.
Ставка капіталізації дозволяє визначити рівень доходів. Якщо вам відомий цей коефіцієнт в якому-небудь районі, не важко вирахувати чистий прибуток, яку потрібно буде отримувати для окупності інвестицій. Достатньо перемножити вартість об’єкта і ставку капіталізації. Це дозволить виявити приблизний рівень орендних ставок, нижче яких потенційному власнику не слід опускати планку. Застосовуючи цей спосіб розрахунків, можна прийняти рішення про доцільність операції
Важливо знати
Фахівці не рекомендують в якості єдиного чинника інвестиційної життєздатності враховувати ставку капіталізації. Цей показник робить порівняння більш зручним. Однак потрібно розуміти, що інвестиції в сфері нерухомості – досить складна сфера, яка вимагає більш детального підходу. Навіть більш прості інвестиції знаходяться в залежності від ринкових і непередбачених обставин.
Перед придбанням потрібно упевнитися в тому, що інвестиційна власність буде приносити дохід. Важливо також прорахувати можливі витрати, зміни вартості об’єкта та інші фактори, які впливають на ситуацію.
Ризики
Потрібно розуміти, що ставка капіталізації не відображає ймовірність будь-яких ризиків. Не варто сприймати цей коефіцієнт як гарантію того, що вартість доходу або поточний рівень доходів залишаться незмінними на протязі всього періоду часу. І орендна плата, і ціна власності можуть збільшуватися або, навпаки, скорочуватися. Як запевняють експерти, ставка капіталізації не несе в собі інформації про такі зміни. Ось чому розрахунки повинні бути більш тонкими. Потенційному інвестору слід враховувати якомога більшу кількість доступної інформації.
Особливості розрахунку
Припустимо, що ставка капіталізації буде використовуватися для оцінки інвестиційної привабливості будь-якого об’єкта нерухомості:
Приклади
Спробуємо вирахувати ставку капіталізації для об’єкта нерухомості:
Погодьтеся, розрахунки виконуються досить швидко і відносно просто. Саме з цієї причини даний коефіцієнт зручно використовувати для швидкого порівняння декількох варіантів.
Процентна ставка з капіталізацією
Цей термін також потребує деяких пояснень. Насамперед, повідомимо, що дане поняття актуально в банківській сфері. Наприклад, при відкритті вкладу.
Капіталізація вкладу передбачає додавання відсотків до первісної суми вкладу. Надалі це призводить до отримання більшої прибутку. Навіть якщо банк пропонує стандартну ставку за вкладами з капіталізацією, у результаті клієнту вдається отримати більш високий дохід. Це пов’язано з тим, що відсотки будуть нараховуватися на велику суму. Вона включає в себе не тільки початкову суму вкладу, але і нараховану.
Варто відзначити, що вклади, за якими діють ставки з капіталізацією відсотків, пропонують багато банків. Тому не складе ніяких труднощів знайти подібні пропозиції і таким абсолютно нехитрий спосіб примножити власний капітал.
Дуже важливо враховувати той факт, що проценти за вкладом повинні вираховуватися кожен день. Проте капіталізація розраховується в залежності від умов, які зазначені в договорі, укладеному між банком і клієнтом.
Ось чому потрібно особливу увагу приділити цим пунктом. Чим частіше відбувається капіталізація, тобто додавання нарахованих відсотків до загальної суми вкладу, тим швидше збільшується ваш дохід за вкладом. Однак російські банки не пропонують своїм клієнтам щоденну капіталізацію. Як правило, в кращому випадку цей процес виконується щомісячно. За умовами деяких кредитних установ капіталізація проводиться ще рідше. З цієї причини клієнти можуть недоотримувати прибуток. Ось чому так важливо бути добре обізнаними щодо умов договору.
Якщо вказується ставка річних з капіталізацією, вона, як правило, буде вище, ніж по інших пропозицій. Ось чому такі вклади можна визначити, навіть якщо не вчитуватися в умови. Для розрахунку потенційного доходу можна використовувати спеціалізовані калькулятори на сайті банків або сторонніх сервісів. Краще проводити підрахунок кілька разів, щоб отримати точні результати.
