Питання, пов’язане з правом власності на землю, — вчора, сьогодні і завтра — дискусійне. Це відбивається і на нових економічних відносинах власності, і на його правовому регулюванні. Певною мірою ситуація, яку можна охарактеризувати недостатньою опрацюванням відносин власності на ділянки в плані законодавства, зберігається. У той же час саме від регулювання відносин землекористування і землеволодіння залежить не тільки соціальна, але й економічна суспільна стабільність. Так, проблеми володіння землею актуальні і сьогодні. У нашій статті мова піде про принципи та особливості обороту земель сільськогосподарського призначення. Крім цього, розглянемо правове регулювання та обмеження, що існують в даний час.
Загальні положення
Слід зазначити, що особливості обороту земель сільськогосподарського призначення з плином часу зазнавали значні зміни. Саме тому доцільно торкнутися історичний аспект. Такі ділянки формують самостійну категорію на території РФ. Її пріоритетна роль обумовлена значимістю земель в соціально-економічному плані.
Перетворення, які почалися в процесі аграрної, земельної реформи і торкнулися в першу чергу сільськогосподарських відносин, донині надають практично визначальний вплив на правовий режим у даній сфері. Насамперед, це підтверджується демонополізацією держ. власності та встановленням різноманіття форм володіння земельними ділянками, виникненням нових суб’єктів сільськогосподарського справи, індивідуальним порядком приватизації угідь сільськогосподарського призначення, особливим правовим регулюванням обороту земель сільськогосподарського призначення, який виведено за рамки нового ЗК РФ від 25 жовтня 2001 р.
Потрібно мати на увазі, що ділянки сільськогосподарського призначення являють собою в тому числі предмет дослідження, об’єкт різного роду правовідносин. Так, окремо можна розглянути правове регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, порядок та умови використання цих ділянок, охорону земель, правове регулювання управління з боку держави в особі її відповідних структур.
Особливості регулювання
Проведемо історичний аналіз законодавства щодо обігу земель в галузі сільського господарства. Далі розберемо актуальні особливості правового регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення. На території РФ земля досить довгий період часу була виведена з обігу. Так, держава не допускала ніяких угод цивільно-правового значення з нею. Існували лише адміністративно-командні методи і форми розподілу і, відповідно, перерозподілу ділянок, надання їх у користування. Тим не менш перевлаштування правової та політичної систем у Росії зумовило необхідність реалізації земельної реформи. В результаті її ліквідували виключну державну власність на землю, визнали можливість купувати ділянки як приватні площі.
Однак аж до сьогоднішнього дня те, як регулюється обіг земель сільськогосподарського призначення, залишає лише бажати кращого. Важливо підкреслити, що законодавство в даній сфері суперечливо і уривчасто. Таким чином, основне завдання в цій частині — подальше визначення особливостей обігу земель сільськогосподарського призначення, а також їх облік в законах, пов’язаних з землею. Про недостатності конкретики в регулюванні обороту ділянок можна дискутувати хоча б з тієї причини, що питань оренди та купівлі-продажу землі в чинному на території РФ законодавстві присвячені лише окремі статті. Варто доповнити, що мова йде про Земельний кодекс РФ і ФЗ РФ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». У країнах же з досить розвиненим ринковим обігом землі однієї сільськогосподарської оренди присвячуються цілі нормативні акти. Наприклад, у правовій системі Франції є безліч спеціальних законів, які регулюють питання оренди землі сільськогосподарського типу.
Реформування
Щоб повноцінним чином вникнути в тему, пов’язану з особливостями обороту земель сільськогосподарського призначення, доцільно розібрати земельну реформу в Росії, яка почалася приблизно в XX – XXI ст. безпосередньо з прийняття ЗК РФ. Варто зауважити, що вона передбачала адекватне реформування всієї сукупності діючих тоді нормативно-правових актів, які регулювали земельні відносини. Такий детальний підхід пов’язаний в першу чергу з перехідним періодом в економіці і, відповідно, з розвитком інституту приватного виду власності. Другим фактором є значний обсяг протиріч в минулому діяли нормативних актах і новому Законі РФ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Одним з найбільш дискусійних питань, що належать до реформування земельного законодавства, вважається питання прийняття закону, який встановлює статус земель сільгосп. типу, так як ця категорія земельних ділянок традиційно виступає як одна з найбільш цінних. Тільки після тривалих дебатів прийняли Федеральний Закон № 101 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».
Земельний кодекс і ФЗ
Що діє на території РФ ЗК дає лише загальну класифікацію та визначення ділянок сільськогосподарського типу. Він встановлює загальні правила застосування таких земель. Максимально докладним чином особливості обороту земель сільськогосподарського призначення регулює розглянутий вище Федеральний законодавчий акт. Необхідно відзначити, що він вступив в законну силу 27.01.2003, тобто через півроку після його офіційної публікації, яка датується 27 липня 2002 р.
ФЗ регулює відносини, які пов’язані з володінням, розпорядженням, користуванням землею сільськогосподарського призначення. Крім цього, він встановлює актуальні правила, а також обмеження обігу земель сільськогосподарського призначення. Закон визначає частку у праві загального типу власності на землю сільськогосподарського характеру, тобто регулює операції, результатом здійснення яких виступає поява або припинення прав на ділянки землі. ФЗ визначає умови, пов’язані з наданням земель для цілей сільського господарства, які перебувають у муніципальної чи державної власності, а також з вилученням їх в цю власність.
Слід мати на увазі, що існують деякі обмеження обігу земель сільськогосподарського призначення. Так, дія Закону не поширюється на землю, надану з сільськогосподарських земельних ділянок фізичним особам для індивідуального гаражного чи житлового будівництва, садівництва, розвитку особистого дачного і підсобного господарства, городництва і тваринництва, а також на землю, зайняту будівлями, будівлями і різного роду спорудами. Оборот названих ділянок землі регулюється Земельним кодексом, чинним на території країни.
Актуальні питання правового регулювання
Згідно з нормами Закону № 101 «про обіг земель сільськогосподарського призначення» суб’єкти РФ реалізують правове регулювання згідно з наступних питань:
- Виявлення моменту запуску приватизацію ділянок сільськогосподарського типу (п. 4 ст. 1).
- Визначення випадків безоплатного надання фізичним особам у спільну власність угідь сільськогосподарського типу, які перебувають у безстроковому (постійному) користуванні сільськогосподарських структур. Формування списку ФО, які мають право отримати певні частки території, тобто регулювання обігу часткою земель сільськогосподарського призначення (п. 4 ст10).
- Порядок виявлення розміру частки землі (п. 4 ст. 10).
- Визначення мінімальних розмірів ділянок з усіх територій сільськогосподарського типу, які вважаються новоствореними. Сюди доцільно віднести і виділяються в рахунок часток у праві спільної власності (п. 1 ст. 4).
- Виявлення меж мінімальних розмірів ділянок землі для зрошуваних штучним чином сільгосп. угідь, а також інших осушуваних територій (п. 1 ст. 4).
- Визначення максимальної площі угідь, розташованих в одному муніципальному районі. Варто відзначити, що вони можуть бути власністю однієї юридичної або фізичної особи. Однак загальний розмір не може бути менше 10 % від усієї площі угідь, які розташовані в одному муніципальному районі на час отримання або надання ділянки землі (п. 2 ст. 4).
- Встановлення менш значимого періоду оренди ділянки із земельних територій сільськогосподарського значення (п. 3 ст. 9).
Коментарі
Зміст викладених у ФЗ (ст. 8) «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» повноважень суб’єктів передбачає висновок про те, що правове регулювання передачі земельних ділянок сільськогосподарського. типу в спільне часткове володіння як би перемістилося на рівень регіонів. Очевидно, що після прийняття ФЗ суб’єкти РФ у фактичному змісті були наділені правом вирішувати, кому і за яких обставин надавати землю сільськогосподарського типу, коли саме починати приватизацію угідь на власній території. Необхідно відзначити, що надані повноваження мають на увазі повноцінне забезпечення реалізації положень ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» на території самостійних суб’єктів країни. При цьому в обов’язковому порядку враховуються соціально-економічні та природно-кліматичні умови суб’єктів, а також традиції місцевого суспільства.
Поняття обороту земель сільськогосподарського призначення в РФ
Оборот ділянок сільськогосподарського. типу – не що інше, як сукупність операцій, результатом здійснення яких є поява або припинення прав на землю, а також на її частки у праві спільної власності. Варто зазначити, що поняття обороту в даному випадку передбачає перехід прав на землю сельхох. типу або на окремі частки у праві спільної власності, які іменуються земельними частками, від суб’єкта до іншого суб’єкта. Підстави при цьому можуть бути наступними: договір купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди, утримання на довічних умовах; в порядку спадкування, відмови від прав на землю в добровільному порядку, передачі в статут. капітал. Необхідно мати на увазі, що сьогодні існують і інші способи, встановлені земельним законодавством. Оборот земель сільгосп. типу також можна розглядати як надання (зокрема, приватизацію) юридичним та фізичним особам сільськогосподарських ділянок землі структурами місцевого самоврядування типу, а також органами державної влади.
Цілі правового регулювання
Серед актуальних цілей правового регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення важливо відзначити наступні:
- Забезпечення раціонального застосування сільськогосподарських ділянок відповідно до їх цільового призначення.
- Охорона земель, зайнятих під сільське господарство.
- Збереження, а також поліпшення якості територій.
Принципи та особливості обороту земель сільськогосподарського призначення
ФЗ, який не раз згадувався вище, закріплено 5 принципів регулювання обігу сільськогосподарських земельних ділянок. Важливо відзначити, що виникли вони в процесі розгляду одного із законопроектів у Державній думі РФ за підсумками діяльності тристоронньої робочої угруповання, що займається розробкою статей «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Доцільно доповнити, що в даному проекті принципів не було зовсім.
Отже, перший принцип обороту земель сільськогосподарського призначення передбачає збереження цільового застосування ділянок землі. Це своєрідна інтерпретація загальногалузевого правила для земельного законодавства. Слід зазначити, що положення закріплено в першій статті Земельного кодексу: класифікація земельних ділянок в суворій відповідності з призначенням з метою використання на певні категорії, згідно з яким їх режим у сфері права встановлюється виходячи з приналежності до певних категорій, а також з дозволеного застосування щодо зонування територій та вимог чинного законодавства.
Додатковим принципом обороту земель сільськогосподарського призначення в даному випадку виступає правило пріоритету збереження особливо цінних земельних територій, а також охоронюваних площ, згідно з яким вилучення цінних сільськогосподарських ділянок землі, територій лісового фонду (сюди відносяться лише ліси першої групи), особливо охоронюваних природних площ і об’єктів, а також земель, які зайняті об’єктами культурної спадщини, забороняється або обмежується в порядку, визначеному федеральними законодавчими актами.
Збереження цільового застосування ділянок землі здійснюється за допомогою системи заходів державного регулювання, які встановлюють обмеження, пов’язані із зміною цільового призначення сільськогосподарських земель. Крім цього, застосовуються заходи юридичної відповідальності, як правило, за порушення законодавства, чинного на території країни. Необхідно зауважити, що сукупність факторів зміни призначення щодо мети використання землі входить покладання обов’язків на фізичних і юридичних осіб, які отримують сільськогосподарські ділянки в якості територій для використання у власних цілях, що не відносяться до ведення с/г (ст. 58 ЗК РФ).
Друге правило: обмеження площі
Другою особливістю обороту земель сільськогосподарського призначення (за «Гарант», спеціальною системою для здійснення угод) є обмеження загальної площі землі, зайнятої під сільськогосподарські угіддя. Варто доповнити, що той чи інший ділянку може бути власністю фізичної особи, а також осіб, залежних від нього. Іншими словами, мова йде про перешкоджання формування латифундій там, де знаходиться одне адміністративно-територіальне утворення суб’єкта РФ. Згідно з названим принципом, заходи, пов’язані з обмеженням розміру загальної площі землі, повинні встановлюватися виключно щодо угідь сільськогосподарського типу, тобто щодо найціннішої складової земель сільськогосподарського типу, а не всіх земельних ділянок даної категорії.
Необхідно зауважити, що ці обмеження часто актуальні лише в межах єдиного адміністративно-територіального формування суб’єкта РФ, припустимо, адміністративного району. Певні норми права, що реалізують другий принцип, є в ст. 4, 5 і 11 Федерального закону.
Принципи № 3 і 4
Такі особливості обороту земель сільськогосподарського призначення (3 і 4) спрямовані на встановлення переважного права, що належить суб’єкту РФ, на придбання ділянки землі або його продаж. Сюди доцільно віднести і частку у праві заг. власності у разі возмездного відчуження землі. Важливо відзначити, що відповідні положення розкрито в ст. 8 і 12 ФЗ.
З точки зору регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського. типу, з боку держави представлені принципи в повній мірі забезпечують подолання цілого ряду найважливіших завдань:
- Вони дозволяють державі в особі певних суб’єктів РФ або муніципальних утворень (у встановлених чинним законодавством випадках) приймати пасивну або активну участь на ринку землі і тим самим контролювати цей ринок.
- Участь на ринку землі дозволяє максимально швидко і оперативно отримувати необхідні відомості, іншими словами, вести моніторинг ринку.
- Механізм здійснення переважного права придбання перешкоджає приховування, а також заниження формуються в дійсності цін на землю.
Однак цікаво відзначити, що представлений в заключному пункті механізм дещо ускладнює реалізацію угод із землею. Справа в тому, що він істотно збільшує період їх здійснення. У першу чергу це відноситься до обігу частки у праві заг. власності у разі возмездного її відчуження території.
П’ятий принцип
П’ята особливість обороту земель сільськогосподарського призначення виражається в обмеженні прав громадян іноземних держав, іноземних ЮРОСІБ. До цієї категорії доцільно віднести осіб, які не мають громадянства, та юридичних осіб, залежних від них. Даний принцип продиктований ст. 2 і 3 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».
Характеристика договору купівлі-продажу
У процесі аналізу характеристик регулювання угод, здійснюваних з землею сільськогосподарського типу, доцільно виходити з того, що актуальні особливості зумовлені в першу чергу специфікою самої ділянки землі як значущого в соціальному плані об’єкта. Відзначимо найбільш значущі пункти:
- Загальнонаціональне значення земельних ділянок сільськогосподарського. типу.
- Значимість особливо якісних (наприклад, родючість ґрунту) та кількісних характеристик землі.
- Необхідність підтримання належного стану ділянки землі в плані якості.
- Повноцінне забезпечення стабільності відносин у відповідній сфері.
- Необхідність раціонального застосування ділянок.
Якщо врахувати представлені особливості, можна сформулювати певні приватні висновки. Таким чином, звертаючи увагу на значимість якісних характеристик землі сільськогосподарського типу і на необхідність в плані забезпечення стабільності, можна прийти до висновку про потреби розширення списку актуальних умов даного договору, наприклад, за рахунок визначення якісних характеристик об’єкта, що реалізується.
Особливості оренди
Далі розглянемо особливості обороту земель сільськогосподарського призначення коротко щодо питання оренди. У процесі вивчення Федерального закону можна помітити, що у II читанні в ньому з’явилася нова ст. 9 під назвою «Оренда ділянок із земель сільгосп. призначення». Варто помітити, що в ній законодавець визначив: період оренди не може бути більше 49 років, а мінімальний термін виявляється за допомогою закону суб’єкта РФ. Важливо доповнити, що площа орендованих ділянок одним орендарем ніяк не може бути обмежена. Крім того, орендар має право викупити орендовану територію у власність. Сьогодні дозволена оренда землі, що перебуває у загальному частковому володінні за умови множинності осіб з боку орендодавців, а також інші нестандартні особливості оренди.
Вивчаючи специфіку оренди землі сільгосп. типу, можна помітити, що найважливішою умовою відповідного контракту є строк. З метою стимулювання орендодавця до оформлення довгострокових контрактів (це потрібно для більшої стабільності виробництва сільського господарства) пропонується розподіл обов’язків, пов’язаних із забезпеченням родючості земельних ділянок певним чином. Так, при укладанні договору на період, що перевищує 5 років, на орендаря в законодавчому порядку потрібно покласти обов’язок, що належить до комплексної реалізації заходів з поліпшення родючості землі. Якщо строк контракту менше 5 років, цей обов’язок покладається на орендодавця.
Регулювання обігу часткою землі
У процесі земельної реформи, про яку викладена детальна інформація на початку статті, колишнім членам радянських (колективних) господарств передавалося право приватного виду власності на ділянки сільгосп. типу, які перебували в обробці даних господарств. Фізичні особи отримали у ході здійснення реформи не приватну власність на території в достатньо вузькому розумінні, а право на придбання права власності. Варто відзначити, що подібні операції оформлялися відповідними свідоцтвами, які видавалися комітетами із землеустрою та земельних ресурсів. При цьому загальна площа ділянки землі, що надається тому чи іншому громадянину, не вказувалася. У свідоцтвах відображалися загальні якісні характеристики землі.
Федеральний закон (а саме, статті 12-18) чітко встановив, що операції з частками землі реалізуються згідно з правилами ЦК РФ, проте з урахуванням конкретних особливостей, встановлених цим законом. До них доцільно віднести наступні пункти:
- Відсутність необхідності в повідомленні інших учасників пайового виду власності щодо майбутньої реалізації земельної частки.
- Обмеження кола покупців частки (ними можуть бути інші учасники власності, селянські господарства і сільськогосподарські організації, якщо вони тим чи іншим чином застосовують конкретну частку землі).
- Прийняття рішень щодо володіння, користування та розпорядження землею, яка знаходиться в частковій власності, виключно зборами всіх учасників, проте не за їх згодою. Тут важливо зазначити, що загальні збори є правомочним, якщо в ньому бере участь не менше 20 % учасників пайового типу власності. Сюди відносяться і особи, які володіють більш ніж 50% часткою землі (незалежно від кількості фізичних осіб).
- Актуальність заявній процедури виділу земельної ділянки в рахунок частки.
- Визнання правової сили раніше виданої документації, що засвідчує право на частку землі.
- Наявність змін у відносинах, пов’язаних з договором оренди часток, наприклад, при невідповідності їх чинному на території країни законодавством. Так, вони стають відносинами за договорами довірчого управління (дане правило стало актуальним у практичній діяльності з 27 січня 2007 року).
Якщо звернути увагу на специфіку такої категорії, як земельна частка, можна зробити висновок: володіння їй – це не володіння тією чи іншою частиною землі. При цьому не існує володіння ні ідеального, ні дійсної часткою території, що належить конкретному суб’єкту на праві загального типу власності. Варто мати на увазі, що ідеальна частка може бути визначена виключно в загальному праві власності на землю, однак не в майні.
Заключна частина
Отже, ми розглянули особливості обороту територій сільськогосподарського типу, їх правове регулювання, а також обмеження і принципи, актуальні в даний час. Як з’ясувалося, в цілому дане регулювання здійснюється за допомогою ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Слід мати на увазі, що ключовою метою виступає максимальне поширення на застосування і оборот територій сільськогосподарського типу загальних правил цивільного і земельного законодавства, чинного на території Російської Федерації. Після того як законодавчий акт федерального рівня набрав чинності, знявся раніше актуальний заборона, пов’язаний з приватизацією земель, призначених для ведення сільського господарства. Потрібно доповнити, що заборона був встановлений статтею 8 ФЗ «ПРО введення в дію ЗК РФ».
Використання механізмів регулювання державою в особі його певних структур, встановлених основним з даної теми Федеральним законом, дозволяє повною мірою забезпечити формування необхідних умов реформування відносин земельної характеру в агропромисловому комплексі, а також передбачає введення в легітимні рамки обороту земель з ділянок сільськогосподарського. типу і часткою у праві загального типу власності. Ключовою федеральний закон – це і є основний фактор забезпечення ефективного застосування земель сільськогосподарського значення і, звичайно ж, залучення інвестицій у сільськогосподарську галузь, яка, важливо зазначити, що на території Росії з кожним роком розвивається все більше.
