Іпотека вважається затребуваним пропозицією банків, з допомогою якого є можливість за рахунок позикових коштів придбати нерухомість. Якщо вибирається об’єкт на вторинному ринку, то позичальники повинні переконатися в законності і безпеки даної угоди. Для цього оптимально користуватися титульним страхуванням, пропонованих не тільки страховими компаніями, але і навіть безпосередніми банками. Попередньо важливо розібратися в тому, що таке титульне страхування при іпотеці, а також які його переваги. Його вартість залежить від ціни квартири та інших факторів, але нерідко саме така страховка рятує громадян від втрати дорогої нерухомості.
Що таке титульне страхування при іпотеці?
Воно представлено страхуванням ризиків, які мають відношення до матеріальних збитків, що виникають у страхувальника, якщо з різних причин, він втрачає право власності на квартиру, що купується або будинок. Втратити право власності можна з різних причин, до яких відносяться:
- продавець при отриманні квартири у спадок обмежив права інших спадкоємців;
- операція була здійснена з порушенням вимог законодавства, наприклад, застосовувалися погрози або підроблені документи;
- під час підписання договору купівлі-продажу були здійснені певні шахрайські дії;
- один учасник був недієздатним;
- одна сторона не володіла необхідними повноваженнями для підписання угоди;
- угода полягала з використанням підробленої документації.
При вищевказаних ситуаціях позичальник може зіткнутися з тим, що його право власності на нерухомість буде оскаржено. У результаті квартира буде передано стороннім особам, а громадянин буде розбиратися з безпосереднім продавцем, який може відмовитися від повернення отриманої суми коштів. При цьому людині доведеться повертати всю позикову суму банку. Тому страхування титулу при покупці квартири в іпотеку є прекрасною можливістю захистити свої права.
У російському законодавстві є досить багато ситуацій, при яких угода з купівлі-продажу нерухомості може бути визнана недійсною. Тому покупка окремого страхового поліса є гарним способом захисту від негативних наслідків.
Коли застосовується?
Оскаржити можна абсолютно будь-яку угоду, тому титульне страхування можна застосовувати при купівлі нерухомості не тільки на первинному, але і на первинному ринку. Але найбільш часто різні суперечки, розбіжності і проблеми виникають при співпраці з продавцями на вторинному ринку. Це обумовлено тим, що одна квартира може переходити від однієї людини до іншої з різних причин, в результаті чого завжди можна заперечити одну з декількох угод.
Коли здійснюється титульне страхування при іпотеці? Найбільш часто такий страховий поліс купується людьми в наступних ситуаціях:
- за особистим бажанням безпосередніх покупців, які не впевнені, що другий учасник угоди є дійсно відповідальним і надійним людиною, тому існує ймовірність втрати права власності на виділений об’єкт;
- при оформленні іпотеки багато банки вимагають від своїх позичальників оформлення такого поліса, що дозволяє убезпечити покупців від суттєвих ризиків і високих збитків;
- якщо об’єкт страхування виступає в якості застави при оформленні великого банківського кредиту, то банк може зажадати від клієнта оформлення декількох полісів страхування.
Найбільш часто таке придбання є вимушеним.
Що роблять співробітники страхової фірми?
Перед укладенням договору зі страховою компанією клієнт передає працівникам цієї організації всі документи на обрану нерухомість. Фахівці проведуть ретельну перевірку об’єкта і документації, щоб переконатися в юридичній чистоті угоди.
Працівники фірми зможуть виявити всі можливі загрози для права власності.
Чи можуть відмовити в продажу поліса?
Перевірка, проведена співробітниками страхової організації, вигідна не тільки безпосереднім покупцям, але і працівникам компаній, так як в цьому випадку вони можуть бути впевнені, що їм не доведеться покривати збитки свого клієнта. Існують ситуації, коли страхові фірми відмовляють у титульному страхуванні квартири. Це обумовлено тим, що вони виявляють якісь суттєві проблеми. При таких умовах громадянину краще відмовитися від ризикованої придбання.
Навіть якщо фірма погоджується на продаж поліса, люди все одно повинні проводити своє розслідування. Це обумовлено тим, що працівники страхових компаній можуть упустити які-небудь важливі деталі. В результаті власного дослідження можна виявити серйозні проблеми, за рахунок яких доцільно відмовитися від підписання договору купівлі-продажу.
Обов’язково титульне страхування при іпотеці?
За законом таке страхування не є обов’язковим, так як банки можуть вимагати від своїх клієнтів тільки придбання поліса страхування нерухомості. Але на практиці часто виявляється, що співробітники банку вимагають від клієнтів покупки такого поліса. Це обумовлено тим, що вони бажають забезпечити операцію.
Люди можуть відмовитися від покупки поліса титульного страхування. Але в такому випадку банківська установа просто відмовить у видачі іпотечного кредиту без пояснення причини. Тому часто люди просто змушені здійснювати таку покупку.
Вартість поліса
Вартість титульного страхування при іпотеці може бути різною, оскільки залежить від обраної страхової компанії та інших факторів. Стандартно вона дорівнює від 0,5 до 1 відсотка від вартості нерухомості, що купується, але в певних ситуаціях може досягати навіть 5% від ціни об’єкта.
Висока вартість встановлюється за наявності істотних ризиків втрати квартири з різних причин.
Які чинники впливають на вартість?
На ціну поліса впливають різні фактори, до яких відноситься:
- строк, на який отримується страховка;
- розмір іпотечного кредиту, для якого житло є заставним майном;
- результати експертизи, яка проводиться для перевірки угоди на юридичну чистоту.
Якщо дійсно є видимі ризики, вартість страхування квартири по іпотеці буде досить високою, так як страхова компанія в майбутньому може зіткнутися з серйозними збитками. Грошові кошти зазвичай вносяться єдиним платежем, але якщо у громадянина відсутня потрібна сума коштів, то страхові компанії часто пропонують розстрочку. Навіть якщо іпотека оформляється під 6 відсотків з державною підтримкою, страхові компанії можуть зажадати значну суму коштів при купівлі титульного страхування.
Правила оформлення договору
Якщо банк вимагає від позичальників покупки такої страховки, то доведеться вибрати відповідну страхову компанію, яка є надійною і перевіреною організацією, що пропонує поліс за доступною вартості. З цією організацією полягає офіційний договір. Як оформляється титульне страхування при іпотеці? Процедура поділяється на такі етапи:
- спочатку громадянин вибирає нерухомість, яку він планує придбати;
- запитується іпотека в банківській установі;
- якщо отримано попереднє схвалення, то починається пошук страхової організації, яка пропонує титульне страхування;
- працівникам фірми передаються документи на обрану нерухомість;
- фахівці ретельно вивчають нерухомість і продавця;
- між цією організацією та покупцем квартири складається договір у письмовому вигляді;
- термін, на який укладається угода, може варіюватися від 1 до 10 років;
- самим оптимальним вважається термін до 10 років, так як цей період представлений терміном позовної давності за операціями з різними об’єктами нерухомості;
- найбільш часто укладається контракт при купівлі нерухомості на вторинному ринку;
- об’єктом страхування може стати не тільки квартира і будинок, але і земельні ділянки або нежитлові приміщення, представлені виробничими або офісними приміщеннями.
Як тільки договір буде підписаний, проводиться оплата поліса на підставі встановленого тарифу. Після цього громадянин передає копію офіційного контракту в банк, де оформляється іпотека. Навіть якщо іпотека оформляється під 6 відсотків з державною підтримкою, може знадобитися страхування титулу.
Які потрібні документи?
Для підписання договору з обраною страховою компанією громадянину доведеться підготувати певний пакет документів. До них відносяться наступні папери:
- паспорт безпосереднього покупця, причому якщо купується об’єкт подружжям, то потрібні паспорта чоловіка і дружини;
- свідоцтво про реєстрацію нерухомості, отримане від продавця;
- документи, що підтверджують право власності на квартиру чи будинок;
- технічний паспорт об’єкта;
- виписка з будинкової книги, яка містить відомості про те, хто прописаний в квартирі.
Додатково можуть знадобитися і інші папери, тому їх точну кількість треба уточнювати безпосередньо у працівників обраної страхової компанії.
Коли поліс не спрацює?
Перед підписанням договору важливо розібратися в тому, що таке титульне страхування при іпотеці, щоб знати, які потенційні ризики покриваються страховою фірмою. Існують певні ситуації, при яких така страховка не спрацює, тому бажано, щоб угоду було вивчено досвідченим юристом.
В деяких ситуаціях не призначається компенсація навіть за умови, що клієнт втрачає право власності на квартиру. Це можливо в наступних випадках:
- настання форс-мажорних обставин, наприклад, війни або природного події;
- громадянин передав нерухомість в дар іншій особі;
- власник квартири продав об’єкт іншій людині;
- житло було знищено в результаті пожежі, вибуху або інших подій;
- власник виконав незаконне перепланування нерухомості;
- житло було конфісковано за борги;
- використання об’єкта не за цільовим призначенням, наприклад, використання квартири для ведення комерційної діяльності.
При вищевказаних ситуаціях страхова компанія може відмовити у виплаті компенсації навіть за умови, якщо операція з продажу нерухомості була оскаржена в суді.
Важливі аспекти покупки поліса
Найбільш часто такий поліс купується людьми, які купують житло за іпотекою. Титульне страхування нерухомості дозволяє захиститися від недобросовісних продавців, але його оформлення володіє наступними особливостями:
- при настанні страхового випадку відшкодовується сума, прописана в договорі зі страховою компанією, а не та сума, яка зазначена в договорі купівлі-продажу;
- багато банків, що видають іпотеку, в якості обов’язкової умови для клієнтів передбачають необхідність покупки страхування титулу;
- зазвичай такий поліс не продається окремо, тому включається в інші програми іпотечного страхування;
- найбільш часто договір зі страховою компанією укладається до безпосереднього переходу права власності на квартиру;
- компенсація виплачується тільки за умови, якщо суд приймає рішення, обумовлене в договорі.
Перед підписанням угоди важливо ретельно вивчити його зміст, щоб різні умови і комісії не були несподіванкою для покупця нерухомості. Якщо страхова компанія з різних причин відмовиться виплачувати компенсацію, то доведеться подавати позов до суду.
Висновок
Кожна людина, що планує покупку нерухомості за рахунок позикових коштів, повинен розбиратися в тому, що таке титульне страхування при іпотеці, яка його вартість, а також які включаються в договір страхові випадки.
Такий поліс забезпечує страхування ризиків, пов’язаних з втратою права власності на житло за різними підставами. Але при цьому існують ситуації, коли він не діє, тому важливо ретельно вивчати умови співпраці зі страховою компанією.
