У житті зустрічаються ситуації, при яких чужі один одному люди змушені проживати на одній території. Це можуть бути, наприклад, подружжя, які розлучилися, але продовжують жити в одній квартирі, так як іншого житла у них немає, кілька спадкоємців, яким дісталася квартира від спадкодавця, причому не завжди це родичі, і так далі.
Не бажаючи поступатися свою частину житла, їм доводиться проживати спільно. На цьому грунті нерідко виникають суперечки, непорозуміння, докори і претензії і скандали. Виходом з подібної ситуації може бути визначення порядку користування квартирою в частковій власності. Про це й поговоримо у статті.
Коли потрібно визначення порядку користування житлом?
Зазвичай частки в квартирі належать родичам, які отримали її у спадок, або подружжю, які розлучилися. В обох випадках громадяни фактично не є членами сім’ї і не ведуть спільного господарства. При цьому постає питання про визначення порядку користування квартирою в частковій власності.
Краще за все встановити цей порядок самим на добровільній основі. З цією метою укладається угода в письмовому вигляді, де власниками обумовлюються всі моменти користування квартирою. Оптимальним варіантом буде посвідчення даного документа у нотаріуса.
Приміром, Олександр і Світлана Іванови проживали в квартирі, яку придбали спільно після весілля. Через кілька років подружжя розлучилося і поділили майно. Однак ні Олександр, ні Світлані нікуди було йти жити, і викуп частки чоловіка також був для них неможливим. У зв’язку з цим їм доводилося жити разом на одній території.
Квартира була двокімнатної з окремими кімнатами. Тому з використанням цих приміщень у них проблем не виникло. А от щодо кухні та ванної кімнати вони не могли домовитися. Олександр частенько приводив додому приятелів, з якими розпивав спиртні напої. Причому він не водив їх у свою кімнату, а розташовувався з ними на кухні. Природно, це не подобалося Світлані. Але і в Олександра виникало незадоволення з приводу того, що Світлана сушить речі у ванній кімнаті. В результаті колишнім подружжю довелося укласти угоду, згідно з яким Олександр перестав приводити друзів і засиджуватися на кухні, а Світлана більше не сушила білизну у ванній.
Як може використовуватися часткова власність?
На встановлення порядку користування квартирою в частковій власності впливають різні фактори, зокрема:
- Розміри часток.
- Кількість житлових кімнат. Якщо їх достатньо для кожного з власників – це одне, а коли власників більше, то визначити відповідний порядок буває набагато важче.
- Число мешканців. Так, якщо їх двоє (колишнє подружжя, які є власниками), але з ними живе неповнолітня дитина, то дружині виділяється кімната, що має більше квадратних метрів.
- Чи є у мешканців інше житло.
- Наявність родинних зв’язків між мешканцями.
- Планування. Нерідко в квартирах – прохідні кімнати. Природно, нікому не захочеться, щоб в його особистий простір постійно вторгалися інші мешканці.
Ідеалом є випадок, при якому число окремих кімнат – не менше, ніж кількість власників. Тоді кожному з них виділяється по кімнаті, а місця загального користування продовжують бути спільними. В цьому випадку виходить комунальна квартира.
Але якщо квартира знаходиться в частковій власності і в неї не виходить виділити кожному мешканцеві по кімнаті, наприклад, у випадку з однушкой, то найкраще одному власнику викупити частку іншої. Зазвичай той, кому належить велика частка, викуповує меншу. Але можуть встановлюватися й інші варіанти викупу. Також власники можуть домовитися, наприклад, про те, щоб використовувати квартиру періодично. Тоді у встановлений період там мешкає один з них, який потім їде і на певний проміжок часу в квартиру вселяється інший власник.
Як визначити відповідний порядок?
При визначенні порядку користування квартирою в частковій власності повинні дотримуватися правила, які мешканці встановлюють собі і між собою. Вони можуть бути сталими або встановленими.
Перший варіант має місце тоді, коли між власниками склався певний уклад як експлуатації кімнат, так і загальних приміщень (кухні, ванної, санвузла, коридора). У цьому випадку даний порядок всіх влаштовує, і ніхто не хоче нічого міняти.
Складніше йде справа у випадках, при яких у власників одне до одного є претензії. Тоді потрібно постаратися вирішувати питання шляхом переговорів. Якщо не виходить ні про що домовитися, то доводиться звертатися до суду.
Визначення порядку користування квартирою в частковій власності означає, що кожному з власників належить певна кімната або її частина, в основному пропорційно їх частки власності. Також обумовлюються правила користування кухнею, ванною та іншими місцями загального користування.
Безумовно, краще всього буває у разі виділу частки кожного з власників квартири в натурі або викупу частки. Але це не завжди є можливим. Часом при виділі необхідно провести перепланування. У випадку з будинком вирішити питання набагато простіше, ніж з квартирою, коли це зробити буває майже неможливо. Крім того, далеко не завжди у власників є гроші, щоб викупити свою частку. Тому їм доводиться домовлятися про такому порядку, який влаштує всіх.
Є 2 варіанти виділення частки в натурі в квартирі. Це:
- Досягнення добровільного угоди.
- Вирішення питання через судовий орган.
Набагато краще домовитися один з одним самостійно, так як це сприяє збереженню добрих відносин між мешканцями. Також це займе набагато менше часу, ніж розгляд у суді. В цьому випадку мешканці самі вирішують, яке приміщення кому дістанеться і як будуть використовуватися приміщення загального користування. Досягнуті домовленості закріплюються шляхом укладення угоди у письмовому вигляді.
Якщо не вийде домовитися, то сторонам нічого не залишається, окрім як звернутися до суду. Але і в цьому випадку потрібно дотримуватися порядок, при якому слід дотримуватися досудового врегулювання спору. З цією метою потрібно звернутися до інших власникам з пропозицією укласти угоду. Краще документ направити рекомендованим листом через пошту. Допускається передати його особисто, але адресат повинен розписатися про факт отримання. Це є доказом спроби вирішення питання мирним шляхом.
Угода обов’язково завіряти у нотаріуса. Можна навіть обмежитися усними домовленостями. Однак якщо хтось із сторін порушить досягнуті домовленості, то довести це буде дуже важко. Крім цього, сторони можуть домовитися про продаж квартири в частковій власності.
Укладення угоди
Якщо власники вже проживають разом якийсь час, визначений порядок використання приміщень вже склався і претензій один до одного немає, то це говорить про досягнення усних домовленостей. Але для того, щоб підстрахувати себе на майбутнє, наприклад, якщо хтось вирішить змінити усталений уклад, варто укласти угоду письмово. З цією метою в тексті прописуються умови про те, яким приміщенням користуватиметься кожен мешканець і як будуть використовуватися загальні приміщення.
Документ набуде чинності після того, як кожен з мешканців поставить свій підпис на угоді. Також можливо звернутися до нотаріуса. Тоді документ отримає ще більший «вагу». Але в житті подібні угоди, на жаль, укладаються рідко. При наявності світу в цьому просто не виникає необхідності, а при наявності взаємних докорів і претензій домовитися сторони, як правило, не можуть і звертаються в суд.
Якщо вирішено продати квартиру або викупити її частина, укладається договір купівлі-продажу частки в квартирі. Найчастіше при цьому виникають дебати з приводу вартості. Щоб уникнути суперечок, варто викликати оцінювача нерухомості, який встановить реальну ціну.
Визначення порядку через суд
Основна умова для встановлення відповідного порядку, це знаходження квартири у спільній частковій власності. Частка в кімнаті, комунальній квартирі і без того розділена. Там кожен з власників є одноосібним власником окремої кімнати або її частини. Тому до суду можна звертатися лише для визначення порядку експлуатації кухні, ванної та іншими подібними місцями.
Інша умова полягає в тому, що позов має право подати тільки власник частки квартири. Таким чином, навіть якщо громадянин зареєстрований в квартирі, але юридично не є співвласником, то він не вправі звертатися до суду.
Алгоритм дій
Заявник, що подає позовну заяву до суду про розпорядження майном, що перебуває в частковій власності, повинен дотримуватися певного порядку дій, зокрема:
Документи
Разом з позовом суду слід подати такі документи:
- Кілька примірників позовної заяви (один для суду, інших учасників процесу і один – для себе).
- Копія посвідчення особи.
- Виписка з ЕГРН.
- Документ, що підтверджує право спільної часткової власності на квартиру.
- Документи, що підтверджують спробу мирного врегулювання спору.
- Технічний паспорт на нерухомість.
- Квитанція з оплаченою держмитом.
Якщо в майбутньому передбачається продати частку, але позивач бажає спершу оформити порядок користування, йому знадобиться документ від оцінювача нерухомості.
Терміни
Період розгляду заяви залежить від безлічі чинників, зокрема:
- Явка учасників на засідання.
- Позиція відповідної сторони.
- Наявність необхідних документів.
- Інші моменти.
Так чи інакше, судовий процес триває, як мінімум, 2 місяці.
Вартість
Згідно ст. 333.19 Податкового кодексу величина державного мита за даним спором становить 300 руб. Необхідна сума зросте, якщо позивач забажає звернутися до адвоката. Так, складання заяви може коштувати від 1 до 3 тис. руб. Окремо потрібно заплатити за представлення інтересів позивача юристом.
Позовну заяву
Законом не встановлена форма позову. У той же час до його складання пред’являються жорсткі вимоги, які викладені в ст. 131 ЦПК РФ. Зокрема, в ньому має міститися наступна інформація:
- Назва суду.
- Особисті дані сторін.
- Найменування документа.
- Підстави появи права власності на частку в приміщенні.
- Розміри часток.
- Опис приміщення із зазначенням кількості кімнат, їх розташування, описом, площею підсобних приміщень та іншого.
- Суть спору.
- Вказівка на спроби досудового врегулювання.
- Позовні вимоги.
- Список доданих документів.
- Дата і підпис.
Правова база
При розгляді таких позовів суди керуються наступними положеннями:
- Ст.35 Головного закону країни (Конституції).
- Ст.247 ГК РФ.
- Ст.307 ГК РФ.
- Ст.3 ЖК РФ.
- Ст.30 ЖК РФ.
Також рішення суду залежить від конкретних обставин справи.
Приклад з судової практики: вторгнення на чужу територію
Громадянин Микола Петров є власником частки в квартирі. Крім нього, в ній проживає ще два співвласника. Вони без дозволу періодично заходять в кімнату Миколая. При цьому відмовляються укладати будь-які угоди. Петров подав позовну заяву з вимогою встановити відповідний порядок примусово.
Так як раніше Микола робив спроби щодо укладення угоди, суд розглянув справу та виніс рішення на користь позивача. Виділена кімната є його особистою власністю, і ніхто не має права заходити в неї, так само як і Микола не може заходити без запрошення в приміщення, що належать іншим мешканцям. На місця спільного користування ніяких обмежень не накладається.
Приклад з судової практики: «гра на нервах»
Якщо одному з подружжя не потрібна кімната, так як у нього є інше житло, де він і живе, але він подав заяву лише для того, щоб полоскотати нерви іншій стороні, суд навряд чи ухвалить рішення на користь позивача. Таким чином, якщо один з подружжя не живе в квартирі, то інший має право зайняти кімнату, володіє кращими характеристиками.
Наприклад, після розлучення Наталія Петрова залишилася проживати в двокімнатній квартирі, яка була придбана разом з колишнім чоловіком Миколою. Останній переїхала в однокімнатну квартиру, куплену ним до вступу в шлюб. Одна з двох кімнат спільної квартири є прохідною, а інша має велику площу в порівнянні з першою. Виходить, що кімнати є явно нерівноцінними. Тим не менш, Микола, який переїхав у свою однушку, подав заяву в суд з вимогою про те, щоб в його розпорядженні залишалася кімната більшого розміру. У той же час він не бажав продавати свою частку, а також не проживав в спірній квартирі. До суду подала колишня дружина Миколи, Наталія Петрова. Вона просила суд визначити її проживання в зручній великій кімнаті. Суд задовольнив вимоги позивача.
Приклад з судової практики: проживання з дочкою
Подружжя Світлана і Олександр Іванови придбали двокімнатну квартиру, площа якої дорівнює 60 квадратних метрів. У період сімейного життя у них народилася дочка. Подружжя прийняли рішення про розірвання шлюбу, після чого кожному з них дісталася окрема кімната. Роз’їхатися у них не вийшло, так як продати частку в квартирі неповнолітньої дитини, колишній чоловік не погоджувався
Олександр зайняв велику кімнату, площа якої становить 20 кв. м. При цьому Світлані з дочкою довелося тулитися в невеликій кімнатці. Прохання Світлани про те, щоб помінятися кімнатами, на Олександра не діяли. У зв’язку з цим Світлані довелося звертатися до суду з вимогою передати їй у користування кімнату 20 кв. м, де розташувався колишній чоловік. Суд, зрозуміло, став на бік позивача і зобов’язав Олександра передати велику кімнату в користування Світлани з дочкою.
Виділення частки
Якщо питання вирішується через суд, то потрібно бути готовим до великих труднощів. Набагато простіше виділення частки здійснюється у випадку з приватним будинком. Особливі складності виникають при маленькій площі приміщення, але великій кількості власників. Виділення частки в натурі пов’язане з різними проблемами. При розгляді справи суд виходить із конкретних обставин. Зокрема, враховуються такі фактори, як:
- Вік.
- Наявність дитини або його/їх відсутність.
- Професійна діяльність учасників процесу.
- Інвалідність.
- Інші фактори.
Так чи інакше, при вирішенні питання про те, як оформити частку в квартирі у власність, відповідь буде однозначною: звернення до суду.
Якщо квартира муніципальна
У чинному законодавстві немає норм про порядок використання муніципального житла наймачами. Порядок, про який йшлося раніше, поширюється тільки на те житло, яке належить фізичним особам на праві власності. Вимога про передачу в користування конкретних приміщень в муніципальній квартирі можливо лише при зміні договору соцнайма.
Відповідно до ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, наймачі такого житла рівні щодо прав і обов’язків. Тому кожна з цих осіб користується житловим приміщенням на рівних правах. У зв’язку з цим визначити порядок користування приміщення не представляється можливим. Якщо мешканці не можуть домовитися, то вихід з цієї ситуації один: оформити квартиру в приватну власність. Іноді мешканці задаються питанням про те, чи можна приватизувати частку в квартирі. Таке запитання – некоректне. В муніципальному житлі немає ніяких часток. Вони з’являться тільки тоді, коли квартира буде належати мешканцям по праву приватної власності. Тому відповідь на нього – ні.
Висновок
Якщо мешканці знаходяться в добросусідських відносинах, визначення для них порядку користування приміщенням, прийняття рішення про продаж квартири в частковій власності не представляє труднощів. Але при натягнутих відносинах – все по-іншому. Часто вони вирішуються тільки в судовому порядку. Подібні судові розгляди, як правило, даються сторонам нелегко. Для цього необхідно обзавестися достатньою доказовою базою, спиратися на практику, що склалася, знати процесуальні норми. Тому оптимальним варіантом у цьому випадку є звернення до досвідченого юриста, який зробить все для того, щоб відстояти права звернулася сторони у відповідності з законом.
